Gemiddelde huur in Kaapstad, Johannesburg en Durban 2026
Om huur blindelings te stel kos jou geld. Onderprys en jy laat inkomste op die tafel; oorprys en die eiendom bly leeg. Om die gemiddelde huur in jou area te ken, of jy nou ‘n nuwe eiendom adverteer, ‘n aankoop evalueer, of jou portefeulje meet, is noodsaaklik.
Hierdie gids versamel die jongste gemiddelde huurdata vir Suid-Afrika se drie grootste metropole: Kaapstad, Johannesburg en Durban. Ons breek dit af volgens voorstadvlak, eiendomstipe en slaapkamergetal om vir jou bruikbare maatstawwe vir 2026 te gee.
Databronne: TPN Vakature-opname, PayProp Huurindeks, Lightstone Property, StatsSA, en eie data van die Indlu-platform. Syfers verteenwoordig mediaan-vraaghuur soos op K1 2026 en moet as aanduidende maatstawwe gebruik word; werklike huur wissel volgens eiendomstoestand, presiese ligging, en huurtermyne. Ter vergelyking: PayProp se eie Huurindeks het die nasionale gemiddelde huur op R9,462/maand in K4 2025 geplaas (die jongste kwartaal wat PayProp tydens hierdie hersiening publiek beskikbaar gestel het), 4,5% hoër jaar-op-jaar, ‘n voortgesette afkoeling vanaf 5,6% in K1 2025 en 4,9% in K3 2025. StatsSA se KPI-vrystelling vir Junie 2026 (gepubliseer op 22 Julie 2026) bevestig die neiging: werklike nasionale huur was 4,1% hoër jaar-op-jaar (woonstelle +4,6%, meenthuise +5,4%, huise +3,7%), wat beteken die groei koel steeds geleidelik af eerder as skerp in enige rigting te draai. [À VÉRIFIER — recontrôlé en juillet 2026 : aucun rapport public PayProp Rental Index ou TPN Vacancy Survey plus récent que le T4 2025 (PayProp, publié le 24 mars 2026) n’était disponible au moment de cette révision ; la publication StatsSA CPI de juin 2026 (parue le 22 juillet 2026) confirme que la tendance nationale de croissance des loyers (T1 2025 5,6 % → T2 2025 5,0 % → T3 2025 4,9 % → T4 2025 4,5 % → loyers réels StatsSA juin 2026 4,1 % en glissement annuel) reste cohérente avec les chiffres nationaux cités dans cet article, sans rupture de marché majeure. Les tableaux détaillés par quartier ci-dessous (Le Cap, Johannesburg, Durban), en revanche, datent toujours du T1 2026 et n’ont pas pu être revérifiés ligne par ligne contre les rapports payants TPN/PayProp/Lightstone dans le temps imparti ; traitez-les comme des ordres de grandeur indicatifs à recouper avant toute décision de fixation de loyer, pas comme des chiffres audités.]
Gemiddelde huur in Kaapstad
Kaapstad bly Suid-Afrika se huurmark met die hoogste aanvraag, gedryf deur semigrasie, afstandwerkers, en die Wes-Kaap se reputasie vir goeie bestuur en veiligheid. Vakaturekoerse is die laagste in die land.
SBD en City Bowl
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| Ateljee / 1-slaapkamerwoonstel | R9,500 | R7,000–R14,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R14,000 | R10,000–R22,000 |
| 3-slaapkamerwoonstel | R20,000 | R15,000–R30,000 |
- Vakaturekoers: ~3-5%
- Vraagdrywers: Jong professionele persone, afstandwerkers, nabyheid aan kantore en die uitgaanslewe
- Tendens: Huur styg 6-8% jaar-op-jaar; vraag oortref aanbod
Atlantiese kus (Sea Point, Green Point, Mouille Point)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| Ateljee / 1-slaapkamerwoonstel | R12,000 | R8,500–R18,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R18,000 | R13,000–R28,000 |
| 3-slaapkamerwoonstel / huis | R28,000 | R20,000–R50,000+ |
- Vakaturekoers: ~4-6%
- Vraagdrywers: Lewensstyl-huurders, ekspatriate, Airbnb-oorvloei na langtermynverhuring
- Tendens: Premies bly stabiel; duurder eiendomme neem langer om te verhuur
Suidelike voorstede (Claremont, Newlands, Rondebosch, Kenilworth)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R7,500 | R5,500–R10,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R11,000 | R8,000–R15,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R18,000 | R14,000–R25,000 |
| 4-slaapkamerhuis | R25,000 | R18,000–R35,000 |
- Vakaturekoers: ~3-5%
- Vraagdrywers: Gesinne, nabyheid aan universiteite (UCT, SACS), skole
- Tendens: Konsekwente vraag; gesinshuise in skoolvangsgebiede vra premies
Noordelike voorstede (Bellville, Durbanville, Brackenfell, Kraaifontein)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R6,000 | R4,500–R8,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R8,500 | R6,500–R11,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R12,000 | R9,000–R16,000 |
| 4-slaapkamerhuis | R16,000 | R12,000–R22,000 |
- Vakaturekoers: ~4-6%
- Vraagdrywers: Gesinne, waardesoekers, Stellenbosch-pendelaars
- Tendens: Huur groei bestendig teen 5-7% jaar-op-jaar; Durbanville is besonder sterk
Helderberg (Somerset-Wes, Strand, Gordon’s Bay)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R6,500 | R5,000–R8,500 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R9,000 | R7,000–R12,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R13,000 | R10,000–R18,000 |
- Vakaturekoers: ~5-7%
- Vraagdrywers: Semigrante uit Gauteng, afgetredenes, lewensstylsoekers
- Tendens: Een van die vinnigste groeiende huurmarkte in die Wes-Kaap
Johannesburg
Johannesburg se huurmark is volgens volume die grootste in Suid-Afrika, maar meer gefragmenteerd as Kaapstad s’n. Opbrengste kan uitstekend wees in die regte areas, maar die risiko van vakature en agterstallige huur is hoër.
Sandton en omgewing (Sandton, Morningside, Rivonia)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R8,500 | R6,000–R12,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R12,000 | R9,000–R18,000 |
| 3-slaapkamer-meenthuis/huis | R18,000 | R14,000–R28,000 |
| 4-slaapkamerhuis | R25,000 | R18,000–R40,000 |
- Vakaturekoers: ~6-9%
- Vraagdrywers: Korporatiewe professionele persone, ekspatriate, nabyheid aan die JSE en finansiële dienste
- Tendens: Stabiel; nuwe woonstelaanbod hou huurgroei beskeie op 3-5%
Midrand (Midrand, Carlswald, Sagewood)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R6,500 | R4,500–R8,500 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R8,500 | R6,500–R11,000 |
| 3-slaapkamer-meenthuis | R11,000 | R8,500–R14,000 |
- Vakaturekoers: ~5-7%
- Vraagdrywers: Toeganklikheid via die Gautrein, korporasies tussen Sandton en Pretoria
- Tendens: Sterk en groeiend; uitstekende opbrengste vir die prysvlak
Fourways / Lonehill / Dainfern
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R7,000 | R5,000–R9,000 |
| 2-slaapkamer-meenthuis | R10,000 | R7,500–R13,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R15,000 | R11,000–R22,000 |
| 4-slaapkamerhuis | R20,000 | R15,000–R30,000 |
- Vakaturekoers: ~5-8%
- Vraagdrywers: Gesinne, internasionale skole, lewensstyllandgoede
- Tendens: Bestendige vraag; landgoede met goeie sekuriteit vra premies
Johannesburg SBD en Braamfontein
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| Ateljee / 1-slaapkamer | R4,500 | R3,000–R6,500 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R6,500 | R4,500–R9,000 |
- Vakaturekoers: ~10-15%
- Vraagdrywers: Studente, intreevlak-werkers, bekostigbaarheid
- Tendens: Opbrengste lyk aantreklik op papier, maar agterstallige-huurkoerse is die hoogste in die land; aktiewe bestuur is noodsaaklik. Vir konteks oor die werklike koste van huurders wat nie betaal nie, sien ons gids oor die koste van slegte huurders in Suid-Afrika.
Suid-Rand (Alberton, Meyersdal, Glenvista)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 2-slaapkamer-meenthuis | R7,500 | R5,500–R9,500 |
| 3-slaapkamerhuis | R10,000 | R8,000–R14,000 |
- Vakaturekoers: ~6-8%
- Vraagdrywers: Waardegerigte gesinne, nabyheid aan OR Tambo
- Tendens: Bekostigbare area met konsekwente vraag; opbrengste oortref dikwels dié van die noordelike voorstede
Durban (eThekwini)
Durban bied meer bekostigbare toetreepunte as Kaapstad of Johannesburg, maar die huurmark is kleiner en meer plaaslik van aard. Kusgebiede trek voordeel uit vakansie- en aftreevraag.
Umhlanga (Umhlanga Rocks, Ridge, New Town Centre)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R8,000 | R6,000–R11,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R11,000 | R8,500–R16,000 |
| 3-slaapkamerhuis/meenthuis | R16,000 | R12,000–R22,000 |
- Vakaturekoers: ~5-7%
- Vraagdrywers: Professionele persone, semigrante uit die binneland, lewensstyl
- Tendens: Umhlanga New Town Centre dryf nuwe aanbod; huur groei 4-6%
Durban-Noord en omgewing (Durban North, Glenashley, La Lucia)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R6,000 | R4,500–R8,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R8,500 | R6,500–R11,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R12,000 | R9,000–R16,000 |
- Vakaturekoers: ~6-8%
- Vraagdrywers: Gesinne, nabyheid aan skole en strande
- Tendens: Stabiele mark met matige groei
Ballito en Salt Rock (KwaDukuza)
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| 1-slaapkamerwoonstel | R6,500 | R5,000–R9,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R9,500 | R7,000–R13,000 |
| 3-slaapkamerhuis | R14,000 | R10,000–R20,000 |
- Vakaturekoers: ~6-9%
- Vraagdrywers: Afgetredenes, vakansiegangers wat na langtermynverhuring oorskakel, Durban-pendelaars
- Tendens: Groei vinnig; nuwe ontwikkelings brei die aanbod uit
Durban SBD en Berea
| Tipe | Gem. huur | Reeks |
|---|---|---|
| Ateljee / 1-slaapkamer | R3,500 | R2,500–R5,000 |
| 2-slaapkamerwoonstel | R5,500 | R4,000–R7,500 |
- Vakaturekoers: ~12-18%
- Vraagdrywers: Bekostigbaarheid, studente (UKZN, DUT)
- Tendens: Soortgelyk aan Johannesburg SBD; hoë teoretiese opbrengste word teengewerk deur hoë vakature en agterstallige huur
Gemiddelde huur in Pretoria (Tshwane)
‘n Kort vermelding van Pretoria, wat toenemend as deel van die groter Gauteng-huurmark funksioneer:
Sleutelvoorstede
- Centurion (Centurion, Irene, Midstream): 2-slaapkamerwoonstelle R7,500–R10,000, 3-slaapkamerhuise R11,000–R16,000
- Hatfield / Arcadia: 1-slaapkamerwoonstelle R5,000–R7,500 (sterk studentevraag vanaf UP en Tuks)
- Waterkloof / Brooklyn: 3-slaapkamerhuise R14,000–R22,000 (ambassade- en professionele vraag)
- Ooste van Pretoria (Garsfontein, Moreleta Park): 3-slaapkamerhuise R10,000–R15,000
Vakaturekoerse in Pretoria wissel van 5-8% in gesogte voorstede tot 10%+ in oorvoorsiene gebiede.
Jaar-op-jaar-tendense
Verskeie makrotendense vorm huurpryse in al die metropole:
- Semigrasie na die Wes-Kaap hou aan om Kaapstad se huur vinniger as die nasionale gemiddelde te laat styg
- Rentekoersverlagings laat in 2025 en vroeg in 2026 verbeter kopers se bekostigbaarheid, wat huurgroei effens kan vertraag namate sommige huurders kopers word
- Die verligting van beurtkrag het vertroue in die mark oor die algemeen laat herleef
- Nuwe woonstelaanbod in areas soos Umhlanga New Town Centre, Sandton, en Midrand temper huurgroei in daardie nodusse
- Afstandwerk bly lewensstylareas (Ballito, Somerset-Wes, Stellenbosch) bevoordeel ten koste van suiwer SBD-liggings
Wat dit vir verhuurders beteken
- Moenie huur in ‘n vakuum stel nie. Doen navorsing oor vergelykbare eiendomme in jou spesifieke voorstad en pas aan vir toestand, grootte, en geriewe
- Hersien huur jaarliks. As jy nie in twee jaar verhoog het nie, kan jy 10-15% onder mark wees
- Reken vakature in by jou opbrengsberekening. ‘n Voorstad met 15% vakature het aansienlik hoër huur nodig om op ‘n opbrengsbasis gelyk te trek met ‘n voorstad met 3% vakature
- Hou nuwe aanbod dop. Groot nuwe ontwikkelings in jou area sal afwaartse druk op huur plaas totdat die mark dit absorbeer
Vir hulp om te bereken of jou eiendomme mededingende opbrengste lewer, sien ons gids oor die huuropbrengsberekenaar.
Gebruik hierdie gemiddelde huurdata om jou vraaghuur te stel en te hersien. Sien hoe Indlu jou help om huur, uitgawes, en opbrengste oor jou portefeulje heen dop te hou.
Hou op om dit met die hand te doen
Indlu
Slim huurbestuursplatform vir Suid-Afrikaanse verhuurders
Geskryf deur
Indlu Team