Eiendomsontwikkelingsbestuur in Suid-Afrika

Die werk van ‘n eiendomsontwikkelaar word algemeen verkeerd verstaan. Die ontwikkelaar ontwerp nie die gebou nie — dit doen die argitek. Hulle bou dit nie — dit doen die kontrakteur. Hulle beheer nie die koste in besonderhede nie — dit doen die hoeveelheidsopnemer. Wat die ontwikkelaar wel doen, is om die projek te bedink, die grond en die geld te bekom, die span saam te stel en te koördineer, die risiko te dra, en die besluite te neem wat die hele onderneming na ‘n winsgewende afsluiting toe hou. Eiendomsontwikkelingsbestuur is die dissipline om dit goed te doen, en dit is net soveel ‘n bedryfsmodel as ‘n stel take.

Hierdie gids beskryf hoe eiendomsontwikkelaars in Suid-Afrika werklik projekte bestuur — die koördineringsrol in die middelpunt, die hekke wat ‘n ontwikkeling eerlik hou, en die stelsels wat dit alles saamhou oor ‘n lang program.

Die ontwikkelaar in die middelpunt

Elke ander party op ‘n ontwikkeling rapporteer aan hul eie opdrag en hul eie dissipline. Die ontwikkelaar is die enigste een wat vir die geheel aanspreeklik is, en dit plaas hulle in die middelpunt van ‘n netwerk van verhoudings — met konsultante, die kontrakteur, befondsers, die munisipaliteit, kopers — van wie nie een direk deur hulle beheer word nie. Die ontwikkelaar se hefboom is nie gesag nie, maar inligting en besluitneming: om die huidige stand van die projek oor elke dimensie te ken, en die regte oproep op die regte tyd te maak.

Dit is waarom die ontwikkelaar, meer as enigiemand anders, afhanklik is van ‘n enkele, huidige beeld van die ontwikkeling. ‘n Konsultant kan bekostig om hul eie deel diepgaande te ken en die res vaagweg. Die ontwikkelaar kan nie, want die mislukkings waarvoor hulle aanspreeklik is, gebeur in die gapings tussen die dele.

Die dimensies wat ‘n ontwikkelaar bestuur

Om ‘n ontwikkeling te bestuur beteken om verskeie dimensies gelyktydig in die oog te hou, waarvan elkeen ‘n projek kan laat skipbreuk ly indien dit verwaarloos word.

Daar is die program — die volgorde en tydsberekening van alles van goedkeurings tot konstruksie tot verkope. Daar is die koste — die begroting, die werklike syfers, die variasies en die koste-tot-voltooiing wat bepaal of die marge oorleef. Daar is die kontantvloei — die tydsberekening van geld in en uit, die opnames, die piek-befondsingsbehoefte wat bepaal of die projek solvent bly. Daar is nakoming — NHBRC, B-BBEE, CIDB en die kontrakadministrasie wat die projek wetlik en finansierbaar hou. En daar is die verhoudingslaag — konsultante, befondsers, kopers — waarvan die koördinering bepaal of besluite die mense bereik wat dit nodig het. ‘n Ontwikkelaar wat koste bestuur maar kontantvloei verwaarloos, of program bestuur maar nakoming verwaarloos, het ‘n gaping gelaat waardeur die projek kan val.

Bestuurshekke

Die kragtigste dissipline in ontwikkelingsbestuur is die hek: ‘n vasgestelde punt waar die projek nie mag voortgaan nie totdat spesifieke vrae beantwoord is. Is die uitvoerbaarheid afgeteken voordat die grond verbind word? Is finansiering verseker voordat die bou in erns begin? Is die goedkeuringsvoorwaardes bevredig voordat werk op die goedgekeurde grondslag voortgaan? Word praktiese voltooiing behoorlik geverifieer voordat finale rekeninge opgestel word?

Hekke is hoe ‘n ontwikkelaar ‘n wegdrywende projek stop voordat dit meer geld en risiko verbind. Hulle verander ontwikkeling van ‘n momentum-gedrewe proses, waar elke fase in die volgende vloei omdat stop soos mislukking voel, in ‘n reeks doelbewuste besluite. ‘n Ontwikkelaar wat gedissiplineerde hekke bedryf, vang die slegte projek vroeg, wanneer wegloop bloot teleurstellend is eerder as verwoestend.

Die bedryfsritme

Buiten die hekke, werk goed-bestuurde ontwikkelaars volgens ‘n ritme — ‘n gereelde siklus van die hersiening van dieselfde vrae oor elke projek. Weeklikse aandag aan die werf en die onmiddellike program. Maandelikse hersiening van koste en kontantvloei teenoor begroting en fasiliteit. Doelbewuste hersiening by elke hek. Die ritme is wat klein probleme verhoed om groot te word, want dit vang hulle terwyl hulle nog goedkoop is om reg te stel.

Die vyand van hierdie ritme is die moeite om die inligting te versamel. Wanneer die huidige stand van ‘n projek verstrooi is oor konsultante, sigblaaie en gesprekke, word elke hersiening ‘n herkonstruksie, en die ritme breek onder sy eie gewig af. Wanneer dit van een bron gelees word, is die hersiening bloot ‘n kwessie van kyk, en die ritme hou homself in stand.

Die koste van swak koördinering

Dit is die moeite werd om konkreet te wees oor wat swak koördinering werklik kos, want die mislukkings word maklik onderskat wanneer hulle abstrak beskryf word. Oorweeg ‘n paar wat op werklike ontwikkelings herhaal.

‘n Argitek reik ‘n hersiene tekening uit wat ‘n spesifikasie verander, maar die hoeveelheidsopnemer ontvang dit nooit nie, sodat die begroting steeds die ou ontwerp weerspieël. Die oorbesteding word in die projek ingebou en kom eers na vore by ‘n befondsingsverslag, teen watter tyd dit te laat is om te vermy. ‘n Ingenieur merk aan dat ‘n fondamentverandering die program sal skuif, maar die verandering bereik nooit die meesterskedule nie, sodat die skuif weke later op die werf ontdek word, met kettingreaksie-vertragings vir alles stroomaf. ‘n Goedkeuringsvoorwaarde word laat bevredig omdat niemand dit opgevolg het nie, wat die volgende fase vertraag en houkoste byvoeg. ‘n Vorderingseis word ingedien wat die befondser se opnemer nie teen die kosterekord kan versoen nie, wat die opname vertraag en die ontwikkelaar die gaping laat befonds.

Elkeen van hierdie is ‘n klein oordrag wat gebreek het, en individueel lyk geeneen katastrofies nie. Maar op ‘n lang program met baie partye, herhaal hierdie gapings voortdurend, en hul kumulatiewe koste — in oorskrydings, vertragings, houkoste en gespanne verhoudings — is dikwels die verskil tussen ‘n ontwikkeling wat sy marge behaal en een wat teleurstel. Die insig in die kern van ontwikkelingsbestuur is dat hierdie nie mislukkings van bevoegdheid deur enige enkele party is nie; hulle is mislukkings van koördinering tussen bevoegde partye, wat presies is wat ‘n enkele, huidige bron van waarheid ontwerp is om te voorkom.

Die stelsels wat dit saamhou

Dit is waar die ontwikkelaar se bedryfsmodel by hul stelsels aansluit. ‘n Ontwikkelaar wat ‘n lang, multidimensionele, multi-party projek koördineer, benodig een huidige beeld, en die gehalte van daardie beeld hang af van die stelsels daaragter. Wakha is gebou om daardie enkele rekord vir Suid-Afrikaanse ontwikkelaars te wees — wat die program, die ZAR-begroting en kontantvloei, die werfdagboek, die NHBRC- en B-BBEE-nakoming, die JBCC/NEC/GCC-kontrakadministrasie en betalingsertifikate, en die koperportaal op een plek hou, in 12 Suid-Afrikaanse tale. Met een rekord word die ontwikkelaar se koördinering besluitneming eerder as speurwerk, word die hekke vinnige, bewysgebaseerde besluite, en hou die bedryfsritme homself in stand. Wakha brei ook uit na vroeë-fase gronduitvoerbaarheid, sodat die ontwikkelaar se oorsig strek van die waardasie tot by oorhandiging.

As jy ontwikkelings bestuur en jou bedryfsmodel deur sigblaaie en geheue saamgehou word, kyk hoe Wakha jou een huidige beeld gee: verken Wakha.

Gereelde Vrae

Wat behels eiendomsontwikkelingsbestuur?

Dit behels om ‘n projek te bedink, die grond en finansiering te bekom, die professionele en konstruksiespan saam te stel en te koördineer, die risiko te dra, en die besluite te neem wat die ontwikkeling na ‘n winsgewende afsluiting toe beweeg. Die ontwikkelaar ontwerp of bou nie — dit is die argitek en kontrakteur se rolle — maar koördineer die geheel en is daarvoor aanspreeklik oor program, koste, kontantvloei, nakoming en verhoudings.

Wat is die ontwikkelaar se hoofrol?

Koördinering en besluitneming. Die ontwikkelaar sit in die middelpunt van ‘n netwerk van partye — konsultante, kontrakteur, befondsers, munisipaliteit, kopers — van wie nie een direk deur hulle beheer word nie, en is die enigste een wat vir die hele projek aanspreeklik is. Hul hefboom is om ‘n huidige beeld van die ontwikkeling oor elke dimensie te hê en die regte oproep op die regte tyd te maak, en dit is waarom ‘n enkele bron van waarheid so baie vir hulle saak maak.

Wat is bestuurshekke in ontwikkeling?

Hekke is vasgestelde punte waar ‘n projek nie kan voortgaan nie totdat spesifieke vrae beantwoord is — uitvoerbaarheid afgeteken voordat grond verbind word, finansiering verseker voordat gebou word, goedkeuringsvoorwaardes bevredig voordat voortgegaan word, praktiese voltooiing geverifieer voordat finale rekeninge opgestel word. Hulle laat ‘n ontwikkelaar toe om ‘n wegdrywende projek te stop voordat dit meer geld verbind, en verander ontwikkeling van momentum-gedrewe na ‘n reeks doelbewuste besluite.

Hoe hou ontwikkelaars verskeie projekte op koers?

Deur ‘n bedryfsritme — ‘n gereelde siklus van die hersiening van dieselfde vrae oor elke projek, tipies weekliks op die werf en program, maandeliks op koste en kontantvloei, en by elke hek. Om daardie ritme in stand te hou, hang af daarvan of jy elke projek se huidige stand vinnig kan sien; wanneer die inligting verstrooi is, breek die ritme af, en dit is waarom portefeulje-oorsig in een stelsel so waardevol is.

Wat is die verskil tussen ‘n ontwikkelaar en ‘n kontrakteur?

Die kontrakteur bou die projek onder ‘n konstruksiekontrak, verantwoordelik vir die lewering van die werke. Die ontwikkelaar bedink en besit die projek, bekom die grond en finansiering, koördineer die hele span insluitend die kontrakteur, dra die ontwikkelingsrisiko, en neem die wins of verlies. ‘n Ontwikkelaar mag ‘n kontrakteur aanstel om te bou, maar die ontwikkelingsbestuursrol sit bo-oor en rondom die konstruksie.

Het ontwikkelaars projekbestuursagteware nodig?

‘n Ontwikkelaar wat ‘n lang, multidimensionele, multi-party projek koördineer, baat geweldig by ‘n enkele huidige rekord, want hul kerntaak is koördinering en hul mislukkings gebeur in die gapings tussen partye. Sagteware wat program, koste, kontantvloei, nakoming en verhoudings saamhou, verander koördinering in besluitneming. Die behoefte groei met die skaal en aantal projekte; vir ‘n enkele klein werk mag eenvoudiger gereedskap voldoende wees.

Verwante Artikels: