Rental Housing Act: Regte van Verhuurders en Huurders

Verhuurders wat skriftelike huurkontrakte oorslaan, deposito’s verkeerd hanteer, of onderhoudsverpligtinge ignoreer, loop die risiko van Tribunaalklagtes, nietige huurkontrakklousules en duur geskille. Die Rental Housing Act (Wet 50 van 1999) reguleer elke residensiële huurverhouding in Suid-Afrika, en onkunde van die Wet beskerm jou nie teen die gevolge daarvan nie.

Hierdie gids verduidelik die Rental Housing Act in eenvoudige taal: wat verhuurders moet doen, waarop huurders geregtig is, en hoe om jou verhuurbesigheid aan die regte kant van die wet te hou.

Wat is die Rental Housing Act?

Die Rental Housing Act is in 1999 uitgevaardig om die regte en verpligtinge van sowel verhuurders as huurders in Suid-Afrika te omskryf. Dit is verskeie kere gewysig, mees noemenswaardig deur die Rental Housing Amendment Act van 2007 en verdere wysigings in 2014, om huurderbeskerming te versterk en verhuurderverpligtinge te verduidelik.

Die Wet is van toepassing op alle residensiële huurooreenkomste in Suid-Afrika, ongeag of die huurkontrak skriftelik of mondeling is, en ongeag die huurbedrag.

Sleutelbeginsels van die Wet

Huurders het die reg op ‘n bewoonbare woning in ‘n goeie staat van herstel
Verhuurders het die reg om huur te ontvang soos ooreengekom en om hul eiendom onderhou te kry
Geen party mag die ander uitbuit of misbruik nie
Geskille word (in die eerste instansie) deur Rental Housing Tribunale opgelos eerder as deur howe

Verhuurdersverpligtinge Ingevolge die Rental Housing Act

1. Verskaf ‘n Skriftelike Huurkontrak

Alhoewel mondelinge ooreenkomste tegnies geldig is, verkies die Wet sterk skriftelike huurkontrakte. ‘n Skriftelike huurkontrak moet die volgende insluit:

Volle name en adresse van albei partye
Beskrywing van die eiendom wat verhuur word
Die huurbedrag en wanneer dit betaalbaar is
Die depositobedrag en waar dit gehou sal word
Die duur van die huurkontrak (vaste termyn of periodiek)
Voorwaardes vir beëindiging en kennisgewingstydperke
‘n Lys van die eiendom se inhoud en toestand (inventaris)

As jy sonder ‘n skriftelike huurkontrak verhuur, stel jy jouself bloot aan geskille waar dit jou woord teen dié van die huurder is. Indlu se huurkontrak-generering funksie stel ooreenkomste wat aan die Rental Housing Act voldoen binne minute op.

2. Hanteer Deposito’s Korrek

Die Wet vereis dat verhuurders:

Die deposito in ‘n rentedraende rekening plaas
Die huurder rente betaal teen die koers wat op daardie rekening van toepassing is
Die deposito korrek terugbetaal: die Wet stel drie verskillende sperdatums afhangend van die situasie, nie een enkele reël nie, volledige besonderhede in ons gids oor huurdepositoreëls

Vir ‘n volledige uiteensetting, sien ons volledige gids oor huurdepositoreëls.

3. Onderhou die Eiendom

Verhuurders moet verseker dat die eiendom bewoonbaar en in ‘n redelike staat van herstel is regdeur die huurtermyn. Dit sluit in:

Strukturele integriteit (dak, mure, vloere, fondamente)
Werkende loodgieterswerk en elektriese stelsels
Funksionele deure, vensters en slotte
Nakoming van plaaslike gesondheids- en veiligheidstandaarde

Huurders is verantwoordelik vir skade wat hulle veroorsaak, maar die verhuurder dra die koste van algemene onderhoud en herstelwerk weens normale slytasie.

4. Gee Behoorlike Kennisgewing Voor Toegang

‘n Verhuurder mag nie ‘n verhuurde eiendom betree sonder die huurder se toestemming nie, behalwe in ‘n noodgeval. Die Wet vereis redelike kennisgewing, oor die algemeen vertolk as minstens 24 uur, vir inspeksies, herstelwerk of besigtigings.

5. Moenie Diskrimineer Nie

Die Wet verbied diskriminasie teen huurders op grond van ras, geslag, seks, swangerskap, huwelikstatus, seksuele oriëntasie, etniese herkoms, kleur, ouderdom, gestremdheid, godsdiens, gewete, oortuiging, kultuur, taal of geboorte.

6. Moenie Onbillike Klousules Insluit Nie

Die volgende tipes klousules word as onbillik beskou en kan deur ‘n Tribunaal nietig verklaar word:

Klousules wat die verhuurder toelaat om ‘n huurder se besittings vir onbetaalde huur in beslag te neem
Outomatiese huurverhogingsklousules sonder ‘n gespesifiseerde plafon of persentasie
Klousules wat afstand doen van die huurder se reg om die Rental Housing Tribunal te nader
Boeteklousules wat buite verhouding tot die oortreding is

Huurderregte Ingevolge die Rental Housing Act

Reg op ‘n Bewoonbare Woning

Huurders is geregtig op ‘n eiendom wat struktureel gesond is, weerbestand is, en werkende basiese dienste (water, elektrisiteit, sanitasie) het. As die eiendom onbewoonbaar word omdat die verhuurder dit nie onderhou het nie, mag die huurder gronde hê om die huurkontrak te beëindig of verminderde huur te eis.

Reg op Privaatheid

Die huurder se reg op privaatheid in hul verhuurde woning word beskerm. Verhuurders mag nie die eiendom onaangekondig betree nie, toesighouding in privaat areas installeer nie, of huurders met buitensporige inspeksies teister nie.

Reg op Billike Behandeling

Huurders mag nie geviktimiseer word omdat hulle hul wetlike regte uitoefen nie; ‘n verhuurder mag byvoorbeeld nie ‘n huurder uitsit uit vergelding vir die indien van ‘n Tribunaalklagte nie.

Reg op Kwitansies

Huurders is geregtig op skriftelike kwitansies vir alle betalings wat gemaak word, insluitend huur, deposito en enige ander heffings.

Reg op Toegang tot die Rental Housing Tribunal

Enige huurder (of verhuurder) mag gratis ‘n klagte by hul provinsiale Rental Housing Tribunal indien. Die Tribunaal het die bevoegdheid om geskille te bemiddel en bindende uitsprake te lewer.

Die Rental Housing Tribunal: Hoe Dit Werk

Elke provinsie het ‘n Rental Housing Tribunal (of is besig om een te vestig). Die Tribunaal is ‘n gratis, toeganklike alternatief vir die hof.

Hoe om ‘n Klagte in te Dien

Identifiseer jou provinsiale Tribunaal, kontakbesonderhede is beskikbaar by jou provinsiale Departement van Menslike Nedersettings
Dien ‘n skriftelike klagte in, die meeste Tribunale aanvaar klagtes persoonlik, per pos of per e-pos
Beskryf die geskil, sluit die huuradres, name van partye, aard van die klagte en enige ondersteunende dokumente in
Woon die verhoor by, die Tribunaal sal ‘n verhoor skeduleer en beide partye in kennis stel
Ontvang die uitspraak, Tribunaaluitsprake is bindend en afdwingbaar deur die Landdroshof

Algemene Tribunaalklagtes

Deposito nie binne die voorgeskrewe tydperk terugbetaal nie
Verhuurder versuim om die eiendom te onderhou
Onbillike huurverhogings
Onwettige uitsetting of uitsluitings
Verhuurder betree die eiendom sonder kennisgewing
Huurder veroorsaak skade en weier om te betaal

Provinsiale Tribunaal-kontakbesonderhede

Twee van die nommers wat algemeen aanlyn versprei word hiervoor, het verkeerd geblyk te wees toe dit teen elke provinsie se eie webwerf getoets is, so eerder as om ongeverifieerde nommers hier te herhaal:

Wes-Kaap: kontaksentrum 0860 106 166, of 021 483 5020 / 6495 / 3283 (volgens westerncape.gov.za)
Gauteng: 011 630 5210 / 5237 / 5036 / 5048 (volgens Gauteng Department of Human Settlements)
KwaZulu-Natal: 031 372 1800 / 1802 / 1803 / 1804 (volgens KwaZulu-Natal Department of Human Settlements)
Oos-Kaap: 086 000 0039 (volgens Eastern Cape Department of Human Settlements)
Vrystaat: 051 403 3379 / 051 403 3392 (volgens Free State Department of Human Settlements)
Limpopo: 015 294 2000 (algemene CoGHSTA-sentrale; ‘n toegewyde Tribunaal-lyn word nie afsonderlik gepubliseer nie, volgens Limpopo CoGHSTA)
Mpumalanga: 013 766 0792 (volgens Mpumalanga Department of Human Settlements)
Noordwes: 018 388 3863 / 3865 (volgens North West Department of Human Settlements)
Noord-Kaap: [À VÉRIFIER : le site officiel (coghsta.ncpg.gov.za) était inaccessible au moment de la vérification, et les numéros trouvés via des agrégateurs tiers étaient contradictoires (053 830 9572 vs 053 830 9400), donc non confirmés auprès d’une source gouvernementale directe. Consulter le site du Northern Cape Department of Co-operative Governance, Human Settlements and Traditional Affairs plutôt que de republier un numéro non vérifié.]

Nommers en kantore verander; bevestig altyd op jou provinsiale Departement van Menslike Nedersettings se webwerf, of via die nasionale Department of Human Settlements, voordat jy op ‘n nommer wat aanlyn gevind is, staatmaak.

Verbode Verhuurdersgedrag

Die volgende optrede is onwettig ingevolge die Rental Housing Act en verwante wetgewing:

Selfhulp-uitsetting: die verander van slotte, afsny van nutsdienste, of verwydering van ‘n huurder se besittings sonder ‘n hofbevel, oortree die Prevention of Illegal Eviction (PIE) Act
Weerhou van kwitansies: weier om bewys van betaling te verskaf
Diskriminerende huurderkeuring: aansoekers op verbode gronde afwys
Vergeldingsoptrede: huur verhoog, dienste verminder, of kennisgewing uitreik omdat ‘n huurder sy/haar regte uitgeoefen het
Beslaglegging op besittings: ‘n huurder se eiendom as sekuriteit vir onbetaalde huur neem (die verhuurder se hipoteekreg is aansienlik deur die Wet beperk)

Hoe om as Verhuurder Nakomend te Bly

Nakoming van die Rental Housing Act is nie ingewikkeld nie, dit vereis bloot stelsels en konsekwentheid:

Gebruik ‘n skriftelike huurkontrak wat alle vereiste bepalings dek
Deponeer geld in ‘n rentedraende rekening op dag een
Voer intrek- en uittrekinspeksies uit met foto-dokumentasie
Hou rekords van alle betalings, kommunikasie en onderhoudsversoeke
Gee behoorlike kennisgewing voor jy die eiendom betree
Reageer op onderhoudsversoeke vinnig en skriftelik

Hoe Indlu se Nakomingsdashboard Help

Indlu is rondom die Rental Housing Act ontwerp. Die nakomingsdashboard:

Merk ontbrekende huurkontrakklousules voor jy teken
Volg depositorekeninge en renteberekeninge outomaties op
Stuur herinnerings vir inspeksieskedules en kennisgewingstydperke
Log alle kommunikasie tussen verhuurder en huurder ter beskerming in geskille
Genereer voldoenende dokumente (huurkontrakte, inspeksieverslae, depositostate)

Jy fokus op jou eiendom, Indlu hanteer die nakoming.

Gereelde Vrae

Is die Rental Housing Act van toepassing op kommersiële huurkontrakte? Nee. Die Wet is slegs op residensiële wonings van toepassing. Kommersiële huurkontrakte word deur die gemenereg van kontrak gereël.

Kan ‘n verhuurder te eniger tyd huur verhoog? Nee. Huur kan slegs verhoog word soos in die huurkontrak gespesifiseer, tipies een keer per jaar op die herdenking van die huurkontrak. Die verhogingsbedrag of -persentasie moet in die huurkontrak vermeld word. Buitensporige verhogings kan by die Tribunaal uitgedaag word.

Is ‘n mondelinge huurkontrak afdwingbaar? Ja, maar dit is moeilik om die bepalings van ‘n mondelinge ooreenkoms te bewys. Die Wet beveel sterk skriftelike huurkontrakte aan, en enige geskil oor ‘n mondelinge ooreenkoms sal op die oorwig van getuienis neerkom.

Kan ‘n huurder huur weerhou as die verhuurder iets nie regmaak nie? Nie eensydig nie. Die huurder moet eers skriftelik om herstelwerk vra, en dan na die Rental Housing Tribunal eskaleer as die verhuurder versuim om op te tree. Om huur sonder Tribunaalmagtiging te weerhou, kan as ‘n kontrakbreuk beskou word.

Watter kennisgewingstydperk word vereis om ‘n huurkontrak te beëindig? Vir periodieke (maand-tot-maand) huurkontrakte is die gemeenregtelike verstek een kalendermaand se kennisgewing, gegee op die eerste van die maand. Vaste-termyn huurkontrakte eindig op die ooreengekome datum, tensy dit hernu word. Die Verbruikersbeskermingswet (CPA) laat huurders toe om vaste-termyn huurkontrakte met 20 werksdae se kennisgewing te kanselleer, onderhewig aan ‘n redelike kansellasiepenaliteit.

Om aan die regte kant van die Rental Housing Act te bly, kom neer op skriftelike huurkontrakte, korrekte depositohantering, en konsekwente rekords. Bly van dag een af nakomend met huurkontrakgenerering, depositospoorsny en inspeksie-herinnerings wat vir Suid-Afrikaanse verhuurders gebou is.