Defekaanspreeklikheidstydperk in Suid-Afrika Verduidelik

Die meeste spanne kyk eers na die defekaanspreeklikheidstydperk wanneer retensie reeds vasgevang is en die kliënt opgehou het om e-posse te beantwoord.

Hierdie gids verduidelik wat die defekaanspreeklikheidstydperk in Suid-Afrika is, hoe lank dit onder JBCC-, NEC- en GCC-kontrakte loop, hoe dit met die NHBRC-waarborg oorvleuel, en hoe om ‘n afsluitingsproses te bestuur wat jou by finale voltooiing en betaalde retensie uitbring.

Wat is die defekaanspreeklikheidstydperk in Suid-Afrika?

Die defekaanspreeklikheidstydperk is die venster ná praktiese voltooiing waarin die kontrakteur moet terugkeer en defekte op eie koste regmaak. In Suid-Afrika kom die lengte en prosedure daarvan uit die getekende kontrak en sy kontrakdata. Dit eindig met finale voltooiing, wat gewoonlik die finale rekening en die vrystelling van retensie ontsluit.

Die tydperk bestaan omdat sommige defekte eers wys sodra ‘n gebou in gebruik is. ‘n Lekkende stortseël, ‘n deur wat vashaak of ‘n gekraakte blad is dalk nie op die dag van oorhandiging sigbaar nie.

Gedurende hierdie tydperk behou die kontrakteur drie pligte:

Maak defekte reg wat die hoofagent, ingenieur of werkgewer lys, binne die tyd wat die kontrak toelaat.
Gee die kliënt toegang tot bewyse dat elke item reggemaak is.
Hou sy subkontrakteurs aanspreeklik vir hul eie werk, deur rug-aan-rug-subkontrakvoorwaardes.

Die werkgewer het ook ‘n plig. Dit moet die kontrakteur toegang tot die terrein gee om die defekte reg te maak. As dit sonder kennisgewing ‘n ander bouer inbring, kan dit die reg verloor om daardie koste te verhaal.

Vir die stappe wat voor hierdie tydperk kom, sien die kontrolelys vir konstruksieprojekoorhandiging.

Hoe lank is die defekaanspreeklikheidstydperk onder JBCC, NEC en GCC?

Onder JBCC-, NEC- en GCC-kontrakte word die defekaanspreeklikheidstydperk in die kontrakdata gestel, so die enigste betroubare antwoord is in jou getekende kontrak. JBCC-boukontrakte gebruik dikwels ongeveer 90 kalenderdae. NEC gebruik ‘n “defects date” en ‘n defekregstellingstydperk. GCC- siviele kontrakte loop dikwels langer, algemeen 12 maande.

Die tabel hieronder vergelyk die drie kontrakfamilies wat die meeste in Suid-Afrika gebruik word.

Kontrakvorm	Hoe die tydperk gedefinieer word	Wat dit afsluit	Risiko as jy beheer verloor
JBCC Principal Building Agreement (bouwerke)	Gestel in die kontrakdata, dikwels ongeveer 90 kalenderdae vanaf praktiese voltooiing.	Defekte tot die hoofagent se tevredenheid reggemaak, dan finale voltooiing.	Finale-voltooiingsertifikaat en retensievrystelling word vertraag.
NEC4 Engineering and Construction Contract	’n Defekdatum en ‘n defekregstellingstydperk, albei in die kontrakdata.	Die Supervisor reik die Defects Certificate uit.	Onreggestelde defekte kan gewaardeer en afgetrek word van wat aan jou betaal word.
GCC 2015 (siviele werke)	Gestel in die kontrakdata, dikwels 12 maande op siviele projekte.	Die ingenieur aanvaar die herstelwerk en reik die finale sertifikaat uit.	Uitstaande defekte hou die finale rekening op.

Drie punte maak op elke Suid-Afrikaanse projek saak:

Die kontrakdata geld. Moenie die tydperk van jou vorige werk kopieer nie. Gebruik die getekende uitgawe en die projekdata.
Subkontrakte moet ooreenstem. As jou hoofkontrak jou 90 dae gee maar jou subkontrak swyg, dra jy die gaping.
Vra advies oor geskille. Hierdie gids is algemeen. ‘n Geskil oor ‘n defek moet na jou kontrakadministrateur of prokureur gaan.

Vir meer oor hoe die vorms verskil, lees tipes boukontrakte in Suid-Afrika.

Hoe oorvleuel die NHBRC-waarborg met die defektetydperk?

Op NHBRC-ingeskrewe huise voeg die Wet op Beskermingsmaatreëls vir Behuisingsverbruikers 95 van 1998 (Housing Consumers Protection Measures Act) statutêre waarborgpligte by wat langer as die kontrak se defektetydperk duur. Die huisbouer moet groot strukturele defekte vir vyf jaar regmaak, daklekke vir 12 maande, en ander nie-nakoming of vakmanskapdefekte wat binne drie maande ná bewoning aangemeld word.

Dit beteken ‘n kort kontraktuele defektetydperk beëindig nie jou blootstelling op ‘n nuwe huis nie.

Defektipe	Waarborgvenster ingevolge die Wet	Begin vanaf
Nie-nakoming van die NHBRC se tegniese vereistes, of swak ontwerp, vakmanskap of materiaal	3 maande	Bewoning
Daklekke veroorsaak deur vakmanskap, ontwerp of materiaal	12 maande	Bewoning
Groot strukturele defekte	5 jaar	Bewoning

Waar die Wet op Verbruikersbeskerming 68 van 2008 (Consumer Protection Act) op ‘n verkoping van toepassing is, kan die koper ook eie gehalteregte hê.

Kontraktuele eise het ook ‘n tydsbeperking. Ingevolge die Verjaringswet 68 van 1969 (Prescription Act) verjaar die meeste skulde ná drie jaar. Die horlosie begin gewoonlik wanneer die skuldeiser van die skuld weet, of redelikerwys behoort te weet. Vir ‘n versteekte (latente) defek kan dit lank ná oorhandiging wees.

Nuttige primêre bronne: die Housing Consumers Protection Measures Act en die Consumer Protection Act. Vir die volle bouerpligte, sien NHBRC-vereistes in Suid-Afrika.

Waarom defekte ‘n kontantvloeiprobleem word

Defekte word ‘n kontantvloeiprobleem omdat finale voltooiing, die finale rekening en die laaste retensiebetaling almal wag dat die defektelys sluit. As een spesialisitem oop bly, kan die hele retensiebedrag by die werkgewer bly. Op ‘n kontrak van R48,000,000 is daardie geld dikwels die kontrakteur se marge.

Drie mislukkings veroorsaak die meeste van die vertraging.

Eerstens is daar geen enkele defekteregister nie. Sommige items lê in vergaderingsnotules, sommige in WhatsApp-foto’s, sommige in terreininstruksies. Die partye argumenteer oor die lys in plaas daarvan om dit reg te maak.

Tweedens is eienaarskap vaag. Die hoofkontrakteur, die benoemde subkontrakteur en die spesialisinstalleerder aanvaar elk dat iemand anders aanspreeklik is. Sperdatums verstryk en die item bly oop.

Derdens is afsluitingsbewyse swak. Die kontrakteur rapporteer “klaar”. Die hoofagent het steeds ‘n toetssertifikaat, ‘n inbedryfstellingsblad of ‘n getekende afsluitingsnota nodig. Daarsonder is die item nie gesluit nie.

Beurtkrag en swak sein op die werf maak dit erger. Notas beland op papier en in boodskappe, en die register raak agter.

Om te sien hoe retensie en betalingsertifikate koppel, lees vorderingsbetalingsertifikate in Suid-Afrika.

‘n Praktiese kontrolelys vir defekaanspreeklikheid

‘n Defekteproses werk wanneer daar een register, een eienaar per item, een sperdatumreël en een bewysstandaard is wat alle partye aanvaar. Gebruik die kontrolelys hieronder op JBCC-, NEC- of GCC-projekte. Kom dit met die hoofagent of ingenieur ooreen voor praktiese voltooiing, nie ná die eerste geskil nie.

Stadium	Wat om te doen	Minimum bewyse	Eienaar
Voor praktiese voltooiing	Kom defekkategorieë, reaksietye en aanvaardingskriteria skriftelik ooreen.	Getekende vergaderingsrekord en ‘n goedgekeurde registersjabloon.	Hoofagent of ingenieur, saam met die kontrakteur
By praktiese voltooiing	Reik die eerste defektelys uit met itemnommers en die verantwoordelike ambag.	Gedateerde lys, foto’s, ligging, ambageienaar.	Kontrakadministrateur
Gedurende die defektetydperk	Loop ‘n weeklikse siklus: toeken, regmaak, verifieer, aftekening.	Bygewerkte register, voor- en ná-foto’s, toetsrekords.	Werfbestuurder en ambagleiers
Voordat jy vir finale voltooiing vra	Kontroleer elke oop item en bou die afsluitingslêer.	Afsluitingspak en aftekenmatriks.	Kontrakteur se kontrakspan
Finale voltooiing	Dien die formele versoek met alle bewyse in.	Brief, getekende register, sertifikate, soos-gebou-tekeninge.	Kontrakteur
Ná oorhandiging	Volg herhalende en latente kwessies en waarborgeise.	Defekgeskiedenis en kommunikasielogboek.	Ontwikkelaar of werkgewer

Om dit te laat werk:

Rangskik defekte volgens erns. Veiligheids- en statutêre items het ‘n korter sperdatum nodig as verfopknappings.
Gee elke item ‘n kontrakeienaar. Noem die subkontrakpakket, die bestuurder en ‘n eskalasiekontak.
Respekteer kennisgewingvensters. ‘n Laat kennisgewing aan ‘n subkontrakteur kan jou reg om koste te verhaal, verswak.
Koppel afsluiting aan betaling. Wys die kommersiële span watter oop items retensie terughou.
Stel bewysreëls vroeg. Vir elektriese, loodgieters- en meganiese werk, vra vir toets- en inbedryfstellingsblaaie.

Jaag jy steeds defekaftekenings agterna voordat jy retensie kan vrystel? Wakha koppel jou werfdagboekfoto’s, subkontrakteursertifikate en retensie aan elke projek, in een sagteware wat vir Suid-Afrikaanse bouers gebou is: sien ‘n produkdemo.

Voorbeeld: ‘n defektetydperk van 90 dae op ‘n gemengde-gebruik-projek

Hierdie voorbeeld wys hoe ‘n gestruktureerde plan van 13 weke 132 defekte binne ‘n JBCC-styl defektetydperk van 90 dae sluit. Die projek is ‘n gemengde-gebruik-gebou van R48,000,000 in Gauteng. Die defekte dek afwerkings, waterdigting, balansering van lugversorging en inbedryfstelling van toegangsbeheer. Die syfers is illustratief.

Sonder ‘n plan is die patroon bekend. Kosmetiese items sluit eerste. Tegniese items dryf. Spesialis-subkontrakteurs kom laat terug. Teen dag 90 word inbedryfstellingsitems steeds betwis en word retensie teruggehou.

Met ‘n plan:

Weke	Prioriteitsaksies	Uitset	Kommersiële effek
1 tot 2	Kom die basislynregister ooreen, ken eienaars toe, stuur subkontrakkennisgewings.	Een aanvaarde lys met sperdatums.	Minder geskille oor omvang.
3 tot 6	Weeklikse verifikasie, eskaleer agterstallige kritieke items.	Oop items daal elke week, elke sluiting het bewyse.	Finale-voltooiingsdatum word beskerm.
7 tot 10	Fokus op stelseltoetse, herhaalde defekte en kliëntareas.	Minder items heropen.	Laer risiko dat retensie teruggehou word.
11 tot 13	Bou die afsluitingspak en kontroleer dit vooraf met die hoofagent.	‘n Volledige versoek vir finale voltooiing.	Finale rekening beweeg betyds.

Die les gaan oor beheer. Een proses, deur alle partye ooreengekom, met duidelike kennisgewings en goeie bewyse.

Die Slotsom

Die defekaanspreeklikheidstydperk is ‘n kontrak- en kontantvloeivenster, en dit moet met dieselfde dissipline as die bou bestuur word. Kontroleer die lengte in jou kontrakdata, belyn jou subkontrakte, onthou die NHBRC-waarborg op huise, en sluit elke item met bewyse. Dit is hoe jy finale voltooiing bereik en jou retensie betaal kry.

Gereelde Vrae

Wat is ‘n defekaanspreeklikheidstydperk in konstruksie?

Dit is die tydperk ná praktiese voltooiing waartydens die kontrakteur defekte in sy werk op eie koste moet regmaak. In Suid-Afrika word die lengte in die kontrakdata van die JBCC-, NEC- of GCC-kontrak gestel. Wanneer alle gelyste defekte reggemaak en aanvaar is, kan die hoofagent of ingenieur finale voltooiing sertifiseer en kan die oorblywende retensie vrygestel word.

Hoe lank is die defekaanspreeklikheidstydperk onder JBCC?

Die JBCC Principal Building Agreement stel die tydperk in die kontrakdata, so kontroleer jou getekende kontrak. Baie bouprojekte gebruik ongeveer 90 kalenderdae vanaf praktiese voltooiing. Die tydperk eindig wanneer die defekte wat die hoofagent gelys het, reggemaak is, wat lei tot finale voltooiing en die vrystelling van die balans van die retensie.

Wat is die defects date onder NEC?

Onder die NEC4 Engineering and Construction Contract is die defects date ‘n datum wat in die kontrakdata gestel word, ná voltooiing. Tot dan stel die Supervisor en kontrakteur mekaar in kennis van defekte wat hulle vind. Die kontrakteur moet elke defek binne die defekregstellingstydperk regmaak. Die Supervisor reik dan die Defects Certificate uit, wat die kontrakteur se defektepligte onder die kontrak afsluit.

Hoe lank is kontrakteurs in Suid-Afrika vir hul werk aanspreeklik?

Dit hang af van die kontrak en die wet. Die kontraktuele defektetydperk kan 90 dae of 12 maande wees. Op NHBRC-ingeskrewe huise moet die bouer groot strukturele defekte vir vyf jaar regmaak. Afsonderlik, ingevolge die Verjaringswet 68 van 1969, verjaar die meeste kontraktuele eise drie jaar nadat die skuldeiser van die skuld weet, of behoort te weet.

Wat gebeur as die kontrakteur nie defekte regmaak nie?

Die meeste standaardkontrakte laat die werkgewer toe om kennis te gee en, as die kontrakteur steeds nie optree nie, ‘n ander bouer te gebruik en die koste te verhaal. Daardie koste word dikwels uit retensie of die finale rekening geneem. Die presiese stappe en kennisgewingtydperke hang af van jou kontrak, so volg sy prosedure noukeurig en hou skriftelike rekords van elke kennisgewing.

Verwante artikels: