Defects Liability Period ka Afrika Borwa e Hlalositšwe

Bontši bja dihlopha bo lebelela defects liability period fela ge retention e šetše e swaretšwe gomme moreki a se sa araba di-email.

Tlhahlo ye e hlalosa gore defects liability period ke eng ka Afrika Borwa, gore e tšea nako ye kae ka fase ga dikontraka tša JBCC, NEC le GCC, kamoo e kopanago ka gona le warranty ya NHBRC, le kamoo o ka sepedišago tshepedišo ya go tswalela yeo e go fihlišago go final completion gomme retention ya gago ya lefelwa.

Defects liability period ka Afrika Borwa ke eng?

Defects liability period ke nako ka morago ga practical completion yeo ka yona rakontraka a swanetšego go boa le go lokiša diphošo ka tšhelete ya gagwe. Ka Afrika Borwa, botelele le tshepedišo ya yona di tšwa go kontraka ye e saennwego le contract data ya yona. E fela ka final completion, yeo gantši e bulago final account le go lokollwa ga retention.

Nako ye e gona ka gobane diphošo tše dingwe di bonagala fela ge moago o šetše o šomišwa. Go dutla ga seal ya shawara, lebati leo le kgomarelago goba screed ye e phatlegilego di ka se bonagale letšatšing la handover.

Nakong ye, rakontraka o dula a na le mešomo ye meraro:

Go lokiša diphošo tšeo principal agent, engineer goba mothwadi (employer) ba di ngwalago, ka gare ga nako yeo kontraka e e dumelelago.
Go fa moreki phihlelelo ya bohlatse bja gore selo se sengwe le se sengwe se lokišitšwe.
Go dira gore di-subcontractor tša gagwe di rwale boikarabelo bja mošomo wa tšona, ka dipeelo tša subcontract tša back-to-back.

Mothwadi le yena o na le mošomo. O swanetše go fa rakontraka phihlelelo ya saete gore a lokiše diphošo. Ge a tliša moagi o mongwe ntle le tsebišo, a ka lahlegelwa ke tokelo ya go hwetša ditshenyegelo tšeo gape.

Bakeng sa mehato yeo e tlago pele ga nako ye, bona lenaneo la handover ya projeke ya kago.

Defects liability period ke ye telele gakaakang ka fase ga JBCC, NEC le GCC?

Ka fase ga dikontraka tša JBCC, NEC le GCC, defects liability period e beilwe ka contract data, ka gona karabo fela ye e botegago e ka kontrakeng ya gago ye e saennwego. Dikontraka tša kago tša JBCC gantši di šomiša matšatši a khalendara a ka bago 90. NEC e šomiša “defects date” le defect correction period. Dikontraka tša civil tša GCC gantši di tšea nako ye telele, ka tlwaelo dikgwedi tše 12.

Tafola ye e lego ka fase e bapetša malapa a mararo a dikontraka ao a šomišwago kudu ka Afrika Borwa.

Foromo ya kontraka	Kamoo nako e hlalošwago ka gona	Seo se e tswalelago	Kotsi ge o lahlegelwa ke taolo
JBCC Principal Building Agreement (mešomo ya kago)	E boletšwe ka contract data, gantši matšatši a khalendara a ka bago 90 go tloga go practical completion.	Diphošo di lokišitšwe go kgotsofatša principal agent, ke moka final completion.	Setifikeiti sa final completion le go lokollwa ga retention di a diega.
NEC4 Engineering and Construction Contract	Defects date le defect correction period, ka bobedi ka contract data.	Supervisor o ntšha Defects Certificate.	Diphošo tšeo di sa lokišwago di ka lekanyetšwa gomme tša tlošwa go seo o se lefelwago.
GCC 2015 (mešomo ya civil)	E boletšwe ka contract data, gantši dikgwedi tše 12 diprojekeng tša civil.	Engineer o amogela mošomo wa tokišo gomme a ntšha setifikeiti sa mafelelo.	Diphošo tšeo di sa lokišwago di emiša final account.

Dintlha tše tharo di bohlokwa go projeke ye nngwe le ye nngwe ya Afrika Borwa:

Contract data ke yona e laolago. O se kopiše nako go tšwa mošomong wa gago wa mafelelo. Šomiša kgatišo ye e saennwego le data ya projeke.
Di-subcontract di swanetše go sepelelana. Ge kontraka ya gago ye kgolo e go fa matšatši a 90 eupša subcontract ya gago e sa bolele selo, o rwala sekgoba seo.
Kgopela keletšo ka dikgohlano. Tlhahlo ye ke ya kakaretšo. Kgohlano ka phošo e swanetše go ya go molaodi wa kontraka ya gago goba ramolao.

Go tseba kamoo diforomo di fapanago ka gona, bala mehuta ya dikontraka tša kago ka Afrika Borwa.

Warranty ya NHBRC e kopana bjang le nako ya diphošo?

Go dintlo tšeo di dirilwego enrolment le NHBRC, Housing Consumers Protection Measures Act 95 of 1998 e oketša mešomo ya warranty ya semolao yeo e fetago nako ya diphošo ya kontraka. Moagi wa dintlo o swanetše go lokiša diphošo tše kgolo tša sebopego mengwaga ye mehlano, go dutla ga marulelo dikgwedi tše 12, le go se latele goba diphošo tša mošomo wa diatla tše dingwe tšeo di begilwego ka gare ga dikgwedi tše tharo tša go dula.

Se se bolela gore nako ye kopana ya diphošo ya kontraka ga e fediše boikarabelo bja gago go ntlo ye mpsha.

Mohuta wa phošo	Nako ya warranty ka fase ga Act	E thoma go tloga
Go se latele NHBRC technical requirements, goba moralo, mošomo wa diatla goba didirišwa tše di fokolago	Dikgwedi tše 3	Go dula
Go dutla ga marulelo mo go hlotšwego ke mošomo wa diatla, moralo goba didirišwa	Dikgwedi tše 12	Go dula
Diphošo tše kgolo tša sebopego	Mengwaga ye 5	Go dula

Moo Consumer Protection Act 68 of 2008 e šomago go thekišo, moreki gape a ka ba le ditokelo tša boleng tša gagwe.

Dikleime tša kontraka le tšona di na le molelwane wa nako. Ka fase ga Prescription Act 68 of 1969, bontši bja melato bo fela (prescribe) ka morago ga mengwaga ye meraro. Nako gantši e thoma ge mokolodiši (creditor) a tseba, goba a swanetše go tseba ka mokgwa wo o kwagalago, ka molato. Bakeng sa phošo ye e utilwego (latent), seo se ka ba nako ye telele ka morago ga handover.

Methopo ya motheo ye e nago le mohola: Housing Consumers Protection Measures Act le Consumer Protection Act. Bakeng sa mešomo ka moka ya moagi, bona dinyakwa tša NHBRC ka Afrika Borwa.

Ke ka baka la eng diphošo di fetoga bothata bja cash flow

Diphošo di fetoga bothata bja cash flow ka gobane final completion, final account le tefo ya mafelelo ya retention ka moka di letile gore lenaneo la diphošo le tswalelwe. Ge selo se tee sa setsebi se dula se bulegile, tekanyo ka moka ya retention e ka dula go mothwadi. Go kontraka ya R48,000,000, tšhelete yeo gantši ke poelo (margin) ya rakontraka.

Go palelwa ga gararo go hlola bontši bja go diega.

Sa mathomo, ga go na register e tee ya diphošo. Dilo tše dingwe di dula ka metsotsong ya dikopano, tše dingwe ka diswantšhong tša WhatsApp, tše dingwe ka ditaelong tša saete. Mahlakore a ngangišana ka lenaneo go e na le go le lokiša.

Sa bobedi, bong (ownership) ga bo kwagale. Rakontraka yo mogolo, nominated subcontractor le motsenyi wa setsebi yo mongwe le yo mongwe ba nagana gore motho yo mongwe ke yena a rwalago boikarabelo. Matšatši a mafelelo a a feta gomme selo se dula se bulegile.

Sa boraro, bohlatse bja go tswalela bo fokola. Rakontraka o bega gore “go dirilwe”. Principal agent o sa nyaka setifikeiti sa teko, letlakala la commissioning goba lengwalo la go tswalela le le saennwego. Ntle le seo, selo ga se tswalelwe.

Load-shedding le mošito wo o fokolago saeteng di mpefatša se. Dintlha di feleletša di le pampiring le ka melaetšeng, gomme register e šala morago.

Go bona kamoo retention le di-payment certificate di kgokaganego ka gona, bala di-progress payment certificate ka Afrika Borwa.

Lenaneo la tekolo la defects liability la tirišo

Tshepedišo ya diphošo e šoma ge go na le register e tee, mong o tee ka selo se sengwe le se sengwe, molao o tee wa letšatši la mafelelo le maemo a tee a bohlatse ao mahlakore ka moka a a amogelago. Šomiša lenaneo le le lego ka fase diprojekeng tša JBCC, NEC goba GCC. Dumelelana ka lona le principal agent goba engineer pele ga practical completion, e sego ka morago ga kgohlano ya mathomo.

Legato	Seo o swanetšego go se dira	Bohlatse bja fase	Mong
Pele ga practical completion	Dumelelana ka dihlopha tša diphošo, dinako tša go araba le maemo a kamogelo ka go ngwala.	Rekhoto ya kopano ye e saennwego le template ya register ye e dumeletšwego.	Principal agent goba engineer, le rakontraka
Go practical completion	Ntšha lenaneo la mathomo la diphošo le dinomoro tša dilo le mošomo (trade) wo o rwalago boikarabelo.	Lenaneo leo le nago le letšatši, diswantšho, lefelo, mong wa trade.	Molaodi wa kontraka
Nakong ya nako ya diphošo	Sepediša modikologo wa beke le beke: abela, lokiša, netefatša, saenela.	Register ye e mpshafaditšwego, diswantšho tša pele le tša ka morago, direkhoto tša diteko.	Molaodi wa saete le baetapele ba di-trade
Pele o kgopela final completion	Hlahloba selo se sengwe le se sengwe seo se bulegilego gomme o age faele ya go tswalela.	Sephuthelwana sa go tswalela le matrix ya go saenela.	Sehlopha sa dikontraka sa rakontraka
Final completion	Romela kgopelo ya semmušo le bohlatse ka moka.	Lengwalo, register ye e saennwego, disetifikeiti, di-drawing tša as-built.	Rakontraka
Ka morago ga handover	Latela mathata ao a boelelago le ao a utilwego le dikleime tša warranty.	Histori ya diphošo le rekhoto ya poledišano.	Mohlabolli goba mothwadi

Go dira gore e šome:

Hlopha diphošo go ya ka bogolo. Dilo tša polokego le tša semolao di nyaka letšatši la mafelelo le lekopana go feta go kgabiša pente.
Fa selo se sengwe le se sengwe mong wa kontraka. Bolela sephuthelwana sa subcontract, molaodi le motho wa kgokagano wa go godiša taba.
Hlompha dinako tša ditsebišo. Tsebišo ye e diegilego go subcontractor e ka fokotša tokelo ya gago ya go hwetša ditshenyegelo gape.
Kgokaganya go tswalela le tefo. Bontšha sehlopha sa kgwebo gore ke dilo dife tšeo di bulegilego tšeo di swarago retention.
Bea melao ya bohlatse ka pela. Bakeng sa mošomo wa mohlagase, wa dipeipi le wa mechanical, kgopela matlakala a diteko le a commissioning.

O sa kgobela go saenelwa ga diphošo pele o ka lokolla retention? Wakha e kgokaganya diswantšho tša site diary ya gago, disetifikeiti le retention tša di-sub-contractor le projeke ye nngwe le ye nngwe, ka software e tee ye e agetšwego baagi ba Afrika Borwa: bona demo ya setšweletšwa.

Mohlala: nako ya diphošo ya matšatši a 90 go projeke ya mixed-use

Mohlala wo o bontšha kamoo leano la dibeke tše 13 le le rulagantšwego le tswalelago diphošo tše 132 ka gare ga nako ya diphošo ya matšatši a 90 ya mokgwa wa JBCC. Projeke ke moago wa mixed-use wa R48,000,000 ka Gauteng. Diphošo di akaretša mafelelo (finishes), waterproofing, go lekanetša air-conditioning le commissioning ya taolo ya phihlelelo. Dipalo ke tša mohlala.

Ntle le leano, mokgwa o a tsebega. Dilo tša go kgabiša di tswalelwa pele. Dilo tša thekniki di a šala. Di-subcontractor tša ditsebi di boa di diegile. Ka letšatši la 90, dilo tša commissioning di sa ngangišanwa gomme retention e swaretšwe.

Ka leano:

Dibeke	Dikgato tše bohlokwa	Seo se tšwago	Khuetšo ya kgwebo
1 go fihla go 2	Dumelelana ka register ya motheo, abela beng, romela ditsebišo tša subcontract.	Lenaneo le tee le le amogetšwego le matšatši a mafelelo.	Dikgohlano tše nnyane ka bogolo bja mošomo.
3 go fihla go 6	Netefatšo ya beke le beke, godiša dilo tše bohlokwa kudu tšeo di diegilego.	Dilo tšeo di bulegilego di a fokotšega beke le beke, go tswalela go go gongwe le go gongwe go na le bohlatse.	Letšatši la final completion le a šireletšwa.
7 go fihla go 10	Tsepamiša go diteko tša ditshepedišo, diphošo tšeo di boelelago le mafelo a moreki.	Dilo tše nnyane di bulwa gape.	Kotsi ye nnyane ya gore retention e swarwe.
11 go fihla go 13	Aga sephuthelwana sa go tswalela gomme o se hlahlobe pele le principal agent.	Kgopelo ye e feletšego ya final completion.	Final account e sepela ka nako.

Thuto ke ka taolo. Tshepedišo e tee, ye e dumelelanwego ke mahlakore ka moka, ka ditsebišo tše di kwagalago le bohlatse bjo bobotse.

Kakaretšo

Defects liability period ke nako ya kontraka le ya cash flow, gomme e swanetše go sepedišwa ka boitshwaro bjo bo swanago le bja kago. Hlahloba botelele ka contract data ya gago, sepelelanya di-subcontract tša gago, gopola warranty ya NHBRC go dintlo, gomme o tswalele selo se sengwe le se sengwe ka bohlatse. Ke ka tsela yeo o fihlelelago final completion gomme retention ya gago ya lefelwa.

Dipotšišo tše di Botšišwago Gantši

Defects liability period ka kagong ke eng?

Ke nako ka morago ga practical completion yeo ka yona rakontraka a swanetšego go lokiša diphošo mošomong wa gagwe ka tšhelete ya gagwe. Ka Afrika Borwa, botelele bo beilwe ka contract data ya kontraka ya JBCC, NEC goba GCC. Ge diphošo ka moka tšeo di ngwadilwego di lokišitšwe gomme di amogetšwe, principal agent goba engineer a ka netefatša final completion gomme retention ye e šetšego ya lokollwa.

Defects liability period ke ye telele gakaakang ka fase ga JBCC?

JBCC Principal Building Agreement e bea nako ka contract data, ka gona hlahloba kontraka ya gago ye e saennwego. Diprojeke tše dintši tša kago di šomiša matšatši a khalendara a ka bago 90 go tloga go practical completion. Nako e fela ge diphošo tšeo di ngwadilwego ke principal agent di lokišitšwe, seo se lebišago go final completion le go lokollwa ga retention ye e šetšego.

Defects date ka fase ga NEC ke eng?

Ka fase ga NEC4 Engineering and Construction Contract, defects date ke letšatši leo le boletšwego ka contract data, ka morago ga completion. Go fihla ka nako yeo, Supervisor le rakontraka ba tsebiša diphošo tšeo ba di hwetšago. Rakontraka o swanetše go lokiša phošo ye nngwe le ye nngwe ka gare ga defect correction period. Ke moka Supervisor o ntšha Defects Certificate, yeo e tswalelago mešomo ya diphošo ya rakontraka ka fase ga kontraka.

Borakontraka ba rwala boikarabelo bja mošomo wa bona nako ye kae ka Afrika Borwa?

Go ithekgile ka kontraka le molao. Nako ya diphošo ya kontraka e ka ba matšatši a 90 goba dikgwedi tše 12. Go dintlo tšeo di dirilwego enrolment le NHBRC, moagi o swanetše go lokiša diphošo tše kgolo tša sebopego mengwaga ye mehlano. Ka thoko, ka fase ga Prescription Act 68 of 1969, bontši bja dikleime tša kontraka bo fela mengwaga ye meraro ka morago ga ge mokolodiši (creditor) a tseba, goba a swanetše go tseba, ka molato.

Go direga eng ge rakontraka a sa lokiše diphošo?

Bontši bja dikontraka tša setlwaedi bo dumelela mothwadi go fa tsebišo gomme, ge rakontraka a sa dutše a sa dire selo, a šomiše moagi o mongwe gomme a hwetše ditshenyegelo gape. Ditshenyegelo tšeo gantši di tšewa go retention goba go final account. Mehato tlwa le dinako tša ditsebišo di ithekgile ka kontraka ya gago, ka gona latela tshepedišo ya yona ka šedi gomme o boloke direkhoto tše di ngwadilwego tša tsebišo ye nngwe le ye nngwe.

Dihlogo tše di Amanago: