Tshebetso ya ho Amohelwa ha Meralo ya Kaho Afrika Borwa

Tshebetso ya ho Amohelwa ha Meralo ya Kaho Afrika Borwa: Tataiso e Sebetsang ya Compliance

Tshebetso ya ho amohelwa ha meralo ya kaho (building plan approval) eo baqapi le bahahi ba Afrika Borwa ba sebetsanang le yona ke moo diprojeke tse ngata di lahlehelwang ke matla pele sebaka se thehwa. Ditshwantsho tsa moralo di a romelwa, ebe di kgutliswa bakeng sa ditokiso, ebe di romelwa hape, ha preliminaries di ntse di tswela pele mme matsatsi a lenane la mosebetsi a fetoha. Ha tumello e fihla, bakonteraka hangata ba tobana le nako e kgutshwane ya kaho, kgatello ya procurement le kgatello ya cash flow.

Tataiso ena e arola tshebetso ka mehato e sebetsang eo o ka e sebedisang diprojekeng tsa nnete. E akaretsa seo bomasepala ba se hlahlobang ka nnete, ditokomane tse hangata di bakang ditieho, moo boikarabelo ba molao le ba botekgeniki bo leng teng, le kamoo o ka hahang tshebetso ya compliance e sireletsang lenane la mosebetsi, bajete le botshepehi ba tender.

Hobaneng diprojeke di ema tshebetsong ya ho amohelwa ha meralo Afrika Borwa

Ditieho tsa tumello ha se hangata di bakwa ke taba e le nngwe. Maemong a mangata, di tswa ketaneng ya ho se lekalekane pakeng tsa morero wa moralo, ditaolo tsa moralo wa naha le boleng ba kopo.

Mabaka a tlwaelehileng a ditieho a kenyelletsa:

Mehopolo ya moralo e sa tshwaneng le ditokelo tsa zoning, coverage, floor area ratio kapa building lines.
Dipakete tsa kopo tse sa fellang, haholoholo ditokomane tsa bonga, diforomo tsa ho hirwa kapa tlhaloso ya rational design tse haellang.
Ditshwantsho tse sa bontsheng dintlha tse lekaneng tsa botekgeniki bakeng sa tekolo kgahlano le National Building Regulations.
Kgokahano e diehileng pakeng tsa architect, enjinere, moeletsi wa mollo le town planner.
Ho nahana ka dinako tsa masepala tsa ho araba ho sa bonahaleng ho dikotsi tsa lenane la mosebetsi.

Ho kontraka, sena se na le ditlamorao tsa kgwebo tse tobileng. Matsatsi a ho qala a a fetoha, boitlamo ba di-subcontractor bo fetoha bo sa tsitsa, mme direite tse buisanweng di ka fela. Ho moqapi, ditumello tse diehileng di phahamisa ditjeho tsa tswala le ditjeho tsa ho tshwara thepa ha lekeno la thekiso kapa la rente le qala morao ho feta kamoo ho neng ho rerilwe. Mohato wa moralo hase tsamaiso feela; ke ntlha e kgolo ya taolo ya kotsi bakeng sa phethahatso.

Moralo wa melao oo sehlopha se seng le se seng se tlamehang ho o hlahloba pele ho kopo

Mokgwa o loketseng tshebetso o qala ka ho utlwisisa mekgahlelo ya molao e laolang diqeto tsa taolo ya kaho Afrika Borwa.

Bonyane, dihlopha di lokela ho hlahloba mekgahlelo ena:

Mokgahlelo wa melao	Seo o se laolang	Phello ya tshebetso
National Building Regulations and Building Standards Act 103 of 1977	Motheo wa molao wa tlhahlobo ya masepala le matla a ho amohela	Dikopo di tlameha ho fihlela ditlhoko tsa molao pele mosebetsi o ka qala ka molao
National Building Regulations (ho kenyeletswa ditlhoko tsa deemed-to-satisfy tsa SANS 10400)	Maemo a tshebetso ya botekgeniki le a polokeho	Ditshwantsho le di-specification di tlameha ho bontsha compliance, eseng morero feela
Sekema sa moralo wa masepala le di-by-law	Ditokelo tsa tshebediso ya mobu, density, building lines, parking, di-overlay	Meralo e ka hanwa leha e nepahetse botekgeniking ha ditaolo tsa tshebediso ya mobu di tlolwa
Ditaolo tsa moralo tse lekanang le SPLUMA	Moralo wa sebaka le taolo ya tshebediso ya mobu	Ditshebetso tsa rezoning/consent use di ka hlokahala pele tumello ya meralo ya kaho e ka kgoneha

Boikarabelo ba ditsebi le bona bo bohlokwa ka ho tshwana. Di-architect, dienjinere le batho ba bang ba nang le bokgoni (competent persons) ba saenela dikarolo tsa boikarabelo ba compliance. Haeba moralo wa hao o itshetlehile ka ditsela tsa rational design, tlhaloso le dipalo tse tshehetsang di tlameha ho tiya mme di lekane le pakete ya kopo.

Diprojeke tsa matlo a bodulo le tsona di hloka ho tseba tatellano le mesebetsi ya NHBRC moo e sebetsang. Ho boloka melapo ya compliance e kopane ho qoba makatso a morao a qobellang moralo o motjha. Haeba sehlopha sa hao se hodisa boemo ba sona ba compliance mosebetsing wa mmuso le wa poraefete, sehlooho sena se seholo se thusa bakeng sa procurement le ho itokisetsa tender: digrade tsa CIDB di hlaloswa.

Tshebetso ya ho romela mohato ka mohato e fokotsang mosebetsi o etswang hape

Tshebetso e nang le taeo ke tshireletso e molemohali kgahlano le ditlhaloso tse ipheta tsa masepala. Sebedisa tatellano ena e le moralo wa taolo, ebe o e fetola ho ya ka ditlhoko tsa masepala wa lehae.

Mohato	Diketso tse bohlokwa	Mong ya ka sehloohong	Sephetho se tlwaelehileng
1. Due diligence pele ho kopo	Netefatsa zoning, dithibelo tsa title deed, di-servitude, di-overlay, ditlhoko tsa heritage/tikoloho	Moqapi + town planner + architect	Ntlha ya feasibility e nang le tsela ya tumello
2. Kgokahano ya moralo	Kopanya dikenyo tsa architecture, structural, civil, mollo le ditshebeletso kapele	Architect + dienjinere	Sete ya moralo e hokahantsweng
3. Tlhahlobo ya compliance	Hlahloba meralo kgahlano le NBR/SANS 10400 le lenane la masepala	Architect + sehlopha sa compliance	Redline ya ka hare le rejistara ya mathata
4. Ho kopanya pakete ya kopo	Bokella diforomo, bopaki ba bonga, power of attorney moo e hlokahalang, meralo, ditlaleho, bopaki ba tefo ya ditefiso	Tsamaiso ya projeke + ditsebi	Faele e feletseng ya kopo
5. Potoloho ya tlhahlobo ya masepala	Latela dipotso, araba ka ho ngola, romela di-revision hape ka taolo ya diphetolelo	Architect + mohokahanyi	Rejistara ya dikarabo tsa dipotso le kopo e rometsweng hape
6. Ho kwala tumello	Fumana ditokomane tsa tumello tse nang le setempe le dipehelo, tsebisa dihlopha tsa sebaka le QS	Moqapi + kontraka	Sete ya ditokomane e amohetsweng bakeng sa kaho

Lenane la ho hlahloba pele ho kopo (sete e tlase ya taolo)

Netefatsa dintlha tsa erf, data ya bonga le matla a ho etsa kopo.
Netefatsa ditokelo tsa zoning le di-departure tse hlokahalang, haeba di le teng.
Netefatsa ditlhoko tsa parking, phihlello, stormwater le mollo le ditaolo tsa lehae.
Etsa bonnete ba hore ditshwantsho tsohle di hokahantswe mme di supuwa ka tsela e tsitsitseng.
Lokisa template ya karabo e semmuso bakeng sa ditlhaloso tsa masepala pele ho kopo ya pele.
Ngola diphetolelo tsa ditokomane e le hore dihlopha tsa sebaka di se ke tsa haha ka meralo ya kgale.

Tshwara ho itokisa pele ho kopo jwalo ka tlhahlobo ya heke, eseng ho etsa feela. Tieho ya beke e le nngwe ho lokisa dikgeo tsa boleng pele o romela hangata e boloka dikgwedi potolohong ya tumello.

Hobaneng di-spreadsheet le disebediswa tse arohaneng di hloleha taolong ya ditumello

Dihlopha tse ngata ha di hlolehe hobane di haellwa ke tsebo ya botekgeniki. Di hloleha hobane tlhahisoleseding ya compliance e hasane diketaneng tsa di-email, di-tracker tsa spreadsheet le difoldara tsa lehae tse nang le taolo e fokolang ya diphetolelo.

Mekgwa e tlwaelehileng ya ho hloleha:

Spreadsheet e le nngwe e latela ditlhaloso, e nngwe e latela ditefiso, mme ha ho le e nngwe e hokahanang le nalane ya di-revision tsa ditshwantsho.
Bakonteraka ba fumana dipakete tsa meralo tsa kgale kamora kopo e rometsweng hape mme ba tswela pele ka procurement ka dintlha tsa kgale.
Dihlopha tsa ditjhelete di ke ke tsa lekanya hantle ditjeho tsa ho dieha ha tumello kgahlano le preliminaries le ditjeho tsa ditjhelete.
Dihlopha tsa dikonteraka di kenngwa morao, ka hoo ditsebiso tsa time-bar kapa maemo a extension-of-time a fokola ha ditumello di tsamaisa matsatsi a critical path.

Mona ke moo tshebetso le taolo ya kgwebo di tlamehang ho kopana. Haeba ditieho di tsamaisa kotsi ya ho phethela, tsamaiso ya konteraka e tlameha ho arabela kapele. Bakeng sa taeo ya tefo le ditsebiso tlasa meralo ya dikonteraka ya lehae, tataiso ena e thusa ho lekanya ditaolo: tataiso ya setifikeiti sa tefo sa JBCC bakeng sa diprojeke tsa Afrika Borwa. Ho sireletsa botsitso ba lenane la mosebetsi kaofela, kenya ditumello moralong wa hao wa taolo ya ditieho o sebedisa: ditieho tsa diprojeke tsa kaho Afrika Borwa le kamoo o ka di fokotsang.

Molao o sebetsang: potso e nngwe le e nngwe ya masepala e tlameha ho ba le mong, letsatsi la ho qetela, karabo ya moralo le ntlha ya phello ya kgwebo. Haeba e le nngwe ya tsona e haella, o jara kotsi e patehileng ya lenane la mosebetsi.

Mohlala o sebetsang wa Afrika Borwa: ho tloha kopong e emeng ho isa moralong o amohetsweng

Nahana ka ntshetsopele ya mixed-use ya mekgahlelo e mahareng moo sehlopha se shebileng ho qala kaho ka Q3. Mosebetsi wa pele wa mohopolo o ne o bonahala o kgoneha, empa kopo e semmuso e bontshitse dikgeo:

Moralo wa parking o ne o hanyetsana le tlhaloso ya sekema sa moralo wa lehae.
Ditshwantsho tsa ho phonyoha mollong le ho tswa di ne di sa lekana dipaketeng tsa baeletsi.
Dintlha tsa stormwater di ne di hloka ho hlaka ho eketsehileng ha engineering.
Dithibelo tsa title deed di fumanwe morao, tsa qobella tlhahlobo ya molao.

Moqapi ebe o qala taolo botjha a sebedisa sprint e hlophisitsweng ya tumello:

A tsamaisa workshop ya matsatsi a mabedi ya ho lekanya botekgeniki le moralo dithutong tsohle.
A fana ka rejistara e le nngwe ya ditshwantsho e leng mohlodi wa nnete, e nang le ho notlela di-revision.
A abela mohokahanyi wa compliance ya ikarabellang bakeng sa dikarabo tsohle tsa masepala.
A eketsa tlaleho ya beke le beke ya kotsi ya tumello taolong e phahameng ya projeke.
A etsa hape dikgakanyo tsa ditjhelete ho kenyeletsa contingency ya tumello le moralo wa maemo.

Sephetho: potoloho e latelang ya kopo e ne e hlwekile haholo, ditlhaloso di ne di fokotsehile, mme diqeto tsa procurement tse latelang di entswe ka tlhahisoleseding e amohetsweng ho ena le dikgakanyo.

Thuto e bohlokwa ke ya tshebetso, eseng ya kgopolo. Katleho ya tumello e itshetlehile ka ditaolo tse kopaneng pakeng tsa moralo, compliance, dikonteraka le ditjhelete. Haeba sehlopha sa projeke ya hao se ntse se tshwara ditumello e le mosebetsi wa tsamaiso o ikemetseng, botshepehi ba lenane la mosebetsi bo tla dula bo fokola.

Ntlha e nngwe e sebetsang ke ho itokisetsa ditlhahlobo. Hang ha tumello e fanwe, dihlopha tsa sebaka di ntse di hloka taolo e nang le taeo ya ditokomane ho tshehetsa ditlhahlobo le ho qoba diphumano tsa ho se latele tse bakang mosebetsi o etswang hape. Boloka ditshwantsho tse nang le setempe, ditaelo tsa enjinere le direkoto tsa diphetoho di fumaneha sebakeng ho tloha letsatsing la pele. Tumello ke heke, empa bopaki ba compliance bo tswelang pele ke bona bo bolokang projeke e tsamaya ntle le ho emiswa.

Ke mang ya lokelang ho sebedisa tshebetso ena le neng

Moralo ona wa taolo o loketse haholo:

Bahahi ba matlo a bodulo ba laolang matlo a ikgethang, di-cluster kapa diprojeke tsa di-townhouse moo tlhaloso ya masepala le boleng ba kopo di ka amang matsatsi a phethahatso kapele.
Bakonteraka ba kgwebo ba hokahanyang baeletsi ba bangata le boitlamo ba dikonteraka mosebetsing wa diofisi, mabenkele, diindasteri kapa mixed-use.
Baqapi ba thepa ba jarang ditjeho tsa ditjhelete mehatong ya feasibility, ditumello le phethahatso.
Batsamaisi ba diprojeke le batsamaisi ba dikonteraka ba hlokang bopaki bo ngotsweng ba sesosa sa tieho le taolo e hlakileng ya lenane la mosebetsi.

E sebedise kapele ho tloha mohatong wa feasibility le moralo wa mohopolo, eseng feela ha ditshwantsho tsa ho qetela di lokile. Ha o lekanya ditokelo tsa moralo, compliance ya botekgeniki le taolo ya kopo kapele, kotsi ya hao ya mosebetsi o etswang hape e ba tlase hamorao.

Sebedisa lenane lena le lekgutshwane la tshebetso e le motheo wa ho qala:

Potso ya taolo	E/Tjhe
Na ditokelo tsa zoning le ditlhoko tsa departure di netefaditswe ka ho ngola?
Na ho na le rejistara e le nngwe ya ditshwantsho e amohetsweng e nang le taeo ya di-revision?
Na dikopo tsa architect, enjinere le ditsebi di hokahantswe botekgeniking?
Na potso e nngwe le e nngwe ya masepala e na le mong ya nang le lebitso le letsatsi la ho qetela?
Na tieho ya tumello e lekantswe maemong a lenane la mosebetsi le a cash flow?
Na diqeto tsa ho qala kaho di hokahantswe feela le boemo ba ditokomane tse amohetsweng?

Haeba o hloka pono e matla ya ditjeho ha ditumello di ntse di emetswe, kopanya tshebetso ena le dikgakanyo tse nang le taeo le moralo wa ditefo: taolo ya cash flow ya kaho Afrika Borwa.

Haha botshepehi tshebetsong ya ho amohelwa ha meralo eo sehlopha sa hao se e tsamaisang

Tshebetso ya ho amohelwa ha meralo ya kaho eo dihlopha tsa Afrika Borwa di itshetlehang ka yona e lokela ho hlahisa botshepehi, eseng tieho e iphetang. Ha ditaolo tsa compliance di kopantswe le kgokahano ya moralo, taolo ya dikonteraka le moralo wa ditjhelete, o sireletsa matsatsi a ho qala, o fokotsa mosebetsi o ka qojwang o etswang hape, mme o etsa diqeto tse betere tlasa kgatello.

Haeba o batla sistimi e le nngwe ya ho laola ditshebetso tsa compliance, ditaolo tsa projeke le phethahatso ya kaho ho tloha feasibility ho isa nehelanong, bona kamoo Wakha e thusang dihlopha tsa Afrika Borwa ho phethahatsa ka ditieho tse fokolang tse amanang le ditumello.

Dipotso tse Botswang Hangata

Ho amohelwa ha meralo ya kaho Afrika Borwa ke eng?

Ho amohelwa ha meralo ya kaho ke tumello e ngotsweng ya masepala ya ho haha, e fanwang tlasa National Building Regulations and Building Standards Act 103 of 1977. Building control officer o hlahloba ditshwantsho tsa hao kgahlano le National Building Regulations, SANS 10400 le sekema sa zoning sa lehae. Karolo ya 4 ya Molao e re o ke ke wa qala mosebetsi wa kaho ntle le tumello ena ya pele.

Ho amohelwa ha meralo ya kaho ho nka nako e kae Afrika Borwa?

Karolo ya 7 ya Act 103 of 1977 e fa masepala matsatsi a 30 ho etsa qeto ka meralo ya meaho e ka tlase ho 500 m², le matsatsi a 60 bakeng sa 500 m² kapa ho feta, kamora hore o amohele kopo e feletseng. Ka tshebetso, dipotso le dikopo tse rometsweng hape hangata di eketsa dibeke kapa dikgwedi, ka hoo kenya nako e utlwahalang lenaneng la hao la mosebetsi.

Ho hlokahala ditokomane dife bakeng sa ho amohelwa ha meralo ya kaho?

Bomasepala ba bangata ba kopa foromo ya kopo, bopaki ba bonga jwalo ka title deed, power of attorney ya mong moo moemedi a etsang kopo, meralo ya sebaka le ya moaho, diforomo tsa ho hirwa ha enjinere, le bopaki ba tefo ya ditefiso. Diprojeke tse ding di boetse di hloka ditlaleho tsa mollo, matla kapa heritage. Hlahloba lenane la masepala wa hao pele o romela.

Na nka qala ho haha pele meralo ya ka e amohelwa?

Tjhe. Karolo ya 4 ya National Building Regulations and Building Standards Act e thibela ho haha moaho ntle le tumello ya pele ya masepala, ntle le mosebetsi o itseng o monyane wa kaho. Ho haha ntle le tumello ho ka lebisa ho difaene, taelo ya ho emisa le taelo ya ho heletsa. Ho ka boela ha baka mathata ha o rekisa kapa o etsa inshorense ya thepa.

Ho amohelwa ha meralo ya kaho ho bitsa bokae?

Masepala ka mong o beha ditefiso tsa ona, hangata ho ipapisitswe le sebaka sa fatshe sa moaho le mofuta wa mosebetsi. Ditefo di fetoha selemo se seng le se seng sa ditjhelete, ka hoo sebedisa lenane la jwale la ditefiso websaeteng ya masepala wa hao. Hape etsa bajete ya ditefo tsa ditsebi, jwalo ka architect, enjinere le town planner, tseo hangata di leng kgolo ho feta tefo ya masepala.

Dihlooho tse Amanang: