Maitele a U Tendelwa ha Pulane dza U Fhaṱa SA

Maitele a U Tendelwa ha Pulane dza U Fhaṱa Afrika Tshipembe: Nyendedzi ya Nyito ya U Tevhedza

Maitele a u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa Afrika Tshipembe ane vhabveledzi na vhafhati vha ṱangana nao ndi hune phurodzheki nnzhi dza xelelwa nga maanḓa phanḓa ha musi fhethu ha mushumo hu tshi thoma. Pulane dzi a rumelwa, dza humiswa u itela malugiso, dza dovha dza rumelwa, ngeno preliminaries dzi tshi bvela phanḓa na maḓuvha a mbekanyamushumo a tshi pfukiswa. Nga tshifhinga tshine u tendelwa ha swika, vhakonteraka kanzhi vha ṱangana na tshifhinga tshi pfufhi tsha u fhaṱa, tsindzhe ya u renga na u konḓelwa ha u elela ha tshelede.

Nyendedzi iyi i khethekanya maitele kha khwiṋo dza nyito dzine na nga dzi shumisa kha phurodzheki dza vhukuma. I katela zwine masipala a zwi sedza vhukuma, maṅwalo ane kanzhi a ita u lenga, hune vhuḓifhinduleli ha mulayo na ha thekhinikhala ha vha hone, na nḓila ya u fhaṱa maitele a u tevhedza ane a tsireledza mbekanyamushumo, budzheto na u fulufhedzea ha tender.

Ndi ngani maitele a u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa Afrika Tshipembe a tshi ima

U lenga ha u tendelwa kanzhi a hu bvi kha thaidzo nthihi. Kanzhi hu bva kha mutevhe wa u sa tshimbilelana vhukati ha ndivho ya design, ndaulo dza u dzudzanya na khwaḽithi ya u rumela.

Zwiitisi zwa misi yoṱhe zwa u lenga zwi katela:

Mihumbulo ya design i sa tshimbilelani na pfanelo dza zoning, coverage, floor area ratio, kana building lines.
Phakheiji dza khumbelo dzi songo fhelelaho, nga maanḓa maṅwalo a u vha muṋe a shayeaho, fomo dza u khethwa, kana rational design motivation.
Pulane dzi sa sumbedzi zwidodombedzwa zwa thekhinikhala zwo linganaho u itela u ṱolwa u ya nga National Building Regulations.
U dzudzanya ho lengaho vhukati ha architect, endzhinia, mulweledzi wa mulilo na town planner.
Mihumbulo nga ha zwifhinga zwa u fhindula zwa masipala i sa vhonali kha zwiṱoḓea zwa khombo ya mbekanyamushumo.

Kha mukonteraka, izwi zwi na mvelelo dza bindu dza tshifhinga tshenetsho. Maḓuvha a u thoma a a shanduka, u ḓiimisela ha vhakonteraka vhaṱuku a hu khwaṱhi, nahone mitengo yo tendelanwaho i nga fhela. Kha mubveledzi, u tendelwa ho lengaho hu gonyisa ndeme dza inthereste na dza u fara ngeno mbuelo ya thengiso kana rennde i tshi thoma nga murahu ha zwe zwa dzudzanywa. Tshipiḓa tsha u dzudzanya a si mushumo wa ndaulo fhedzi; ndi fhethu ha ndeme ha ndaulo ya khombo kha u ṋetshedza.

Tshivhumbeo tsha milayo tshine tshigwada tshiṅwe na tshiṅwe tsha fanela u tshi dzudzanya phanḓa ha u rumela

Nḓila yo lugelaho mushumo i thoma nga u pfesesa mitevhe ya milayo ine ya langula tsheo dza ndaulo ya u fhaṱa Afrika Tshipembe.

Nga u fhasisa, zwigwada zwi fanela u dzudzanya mitevhe iyi:

Mutevhe wa milayo	Zwine wa zwi langula	Mvelelo kha nyito
National Building Regulations and Building Standards Act 103 ya 1977	Mutheo wa mulayo wa u sedza na maanḓa a u tendela a masipala	Khumbelo dzi fanela u swikelela zwiṱoḓea zwa mulayo phanḓa ha musi mushumo u tshi nga thoma lwa mulayo
National Building Regulations (hu tshi katelwa zwiṱoḓea zwa SANS 10400 deemed-to-satisfy)	Zwiimo zwa u shuma ha thekhinikhala na tsireledzo	Pulane na specifications zwi fanela u sumbedza u tevhedza, hu si ndivho fhedzi
Pulane ya masipala ya u dzudzanya na milayo ya masipala	Pfanelo dza u shumisa mavu, density, building lines, parking, overlays	Pulane dzi nga hanwa naho dzo khwaṱha nga thekhinikhala musi ndaulo dza u shumisa mavu dzo pfukwa
Ndaulo dza u dzudzanya dzo tshimbilelanaho na SPLUMA	Nyimele ya u dzudzanya fhethu na vhulanguli ha u shumisa mavu	Maitele a rezoning/consent use a nga ṱoḓea phanḓa ha musi u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa hu tshi konadzea

Vhuḓifhinduleli ha vhoratshiṱalula ha na ndeme i fanaho. Vhoarchitect, vhoendzhinia na vhaṅwe competent persons vha saina zwipiḓa zwa vhuḓifhinduleli ha u tevhedza. Arali design yaṋu i tshi ḓitika nga nḓila dza rational design, motivation na ndavhelelo dzi tikedzaho zwi fanela u khwaṱha nahone zwi tshimbilelane na phakheiji ya u rumela.

Phurodzheki dza nnḓu dzi dovha dza ṱoḓa u ḓivha mutevhe na mishumo ya NHBRC hune zwa tea. U vhulunga mitsiko ya u tevhedza yo ṱanganywa zwi thivhela zwi mangadzaho magumoni zwine zwa kombetshedza u dovha u ita design. Arali tshigwada tshaṋu tshi tshi khou aluwa kha u tevhedza kha mushumo wa muvhuso na wa phuraivete, tshiṅwalwa itshi tsha mutheo tshi a thusa kha u lugela u renga na tender: CIDB contractor grades na mikano ya phurodzheki zwo ṱalutshedzwa.

Maitele a u rumela nga khwiṋo nga khwiṋo ane a fhungudza u dovholola mushumo

Maitele o dzudzanyeaho ndi tsireledzo ya khwine kha mbudziso dzi dovhololwaho dza masipala. Shumisani mutevhe uyu sa tshivhumbeo tsha ndaulo, ndi hone ni tshi u shandukisa u tshimbilelana na zwiṱoḓea zwa masipala waṋu.

Tshipiḓa	Nyito dza ndeme	Muṋe muhulwane	Mvelelo ya misi yoṱhe
1. U sedza phanḓa ha khumbelo	Khwaṱhisedzani zoning, mikano ya title deed, servitudes, overlays, zwi vusaho zwa heritage/vhupo	Mubveledzi + town planner + architect	Zwiṅwalwa zwa feasibility zwi re na nḓila ya u tendelwa
2. U dzudzanya design	Tshimbilelanyani zwi dzhenaho zwa architecture, tshivhumbeo, civil, mulilo na tshumelo nga u ṱavhanya	Architect + vhoendzhinia	Sethe ya design yo dzudzanywaho
3. U sedzulusa u tevhedza	Sedzani pulane u ya nga NBR/SANS 10400 na mutevhe wa u sedza wa masipala	Architect + tshigwada tsha u tevhedza	Redline ya ngomu na rekhodo ya thaidzo
4. U kuvhanganya phakheiji ya u rumela	Kuvhanganyani fomo, vhuṱanzi ha u vha muṋe, power of attorney hune ya ṱoḓea, pulane, mivhigo, vhuṱanzi ha mbadelo	Ndaulo ya phurodzheki + vhoratshiṱalula	Faela ya khumbelo yo fhelelaho
5. Mutevhe wa u sedzulusa wa masipala	Tevhelani mbudziso, fhindulani nga u ṅwala, rumelani hafhu revisions na ndaulo ya khandiso	Architect + mudzudzanyi	Rejisiṱara ya phindulo dza mbudziso na u rumela hafhu
6. U vala u tendelwa	Wanani maṅwalo a u tendelwa o ṱambiwaho na milayo, ṱalutshedzani zwigwada zwa fhethu ha mushumo na QS	Mubveledzi + mukonteraka	Sethe ya maṅwalo o tendelwaho u fhaṱa

Mutevhe wa u sedza phanḓa ha u rumela (sethe ya fhasi ya ndaulo)

Khwaṱhisedzani zwidodombedzwa zwa erf, data ya u vha muṋe, na maanḓa a u ita khumbelo.
Khwaṱhisedzani pfanelo dza zoning na departures dzi ṱoḓeaho, arali dzi hone.
Khwaṱhisedzani zwiṱoḓea zwa parking, u dzhena, stormwater na mulilo na ndaulo dza hayani.
Itani uri pulane dzoṱhe dzi dzudzanywe nahone dzi sumbedzwe nga nḓila i fanaho.
Lugiselani template ya tshiofisi ya phindulo kha mbudziso dza masipala phanḓa ha u rumela ha u thoma.
Ṅwalani khandiso dza maṅwalo uri zwigwada zwa fhethu ha mushumo zwi songo vhuya zwa fhaṱa nga pulane dza kale.

Farani u lugisela phanḓa ha u rumela sa u sedzulusa ha khoro, hu si sa mukhwa fhedzi. U lenga ha vhege nthihi u lugisa zwikhala zwa khwaḽithi phanḓa ha u rumela kanzhi hu vhulunga miṅwedzi kha mutevhe wa u tendelwa.

Ndi ngani spreadsheets na zwishumiswa zwo phaḓalalaho zwi tshi kundelwa ndaulo ya u tendelwa

Zwigwada zwinzhi a zwi kundelwi ngauri zwi shaya nḓivho ya thekhinikhala. Zwi kundelwa ngauri mafhungo a u tevhedza o phaḓalala kha dziṱhetshi dza imeiḽi, zwitevheli zwa spreadsheet na dzifolodara dza hayani zwi re na ndaulo ya khandiso i si yavhuḓi.

Nḓila dza misi yoṱhe dza u kundelwa:

Spreadsheet nthihi i tevhela mbudziso, iṅwe i tevhela mbadelo, nahone a hu na na nthihi i ṱumanyaho na ḓivhazwakale ya revisions dza pulane.
Vhakonteraka vha wana phakheiji dza pulane dza kale nga murahu ha u rumela hafhu nahone vha bvela phanḓa na u renga nga zwidodombedzwa zwo fhelaho.
Zwigwada zwa masheleni a zwi koni u vhalela zwavhuḓi ndeme ya u lenga ha u tendelwa zwi tshi vhambedzwa na preliminaries na ndeme dza masheleni.
Zwigwada zwa konteraka zwi ḓiswa nga u lenga, ngauralo ndivhadzo dza time-bar kana zwiimo zwa extension-of-time a zwi khwaṱhi musi u tendelwa hu tshi pfukisa maḓuvha a critical path.

Ndi hafha hune maitele na ndaulo ya bindu zwa fanela u ṱumana hone. Arali u lenga hu tshi pfukisa khombo ya u fhedza, ndaulo ya konteraka i fanela u fhindula nga u ṱavhanya. U itela ndaela ya mbadelo na ndivhadzo fhasi ha zwivhumbeo zwa dzikonteraka zwa hayani, nyendedzi iyi i thusa u tshimbilelanya ndaulo: nyendedzi ya tshitifiketi tsha mbadelo tsha JBCC ya phurodzheki dza Afrika Tshipembe. U tsireledza u khwaṱhela ha shedulu kha mbekanyamushumo yoṱhe, vheani u tendelwa kha pulane yaṋu ya ndaulo ya u lenga ni tshi shumisa: u lenga ha phurodzheki dza u fhaṱa Afrika Tshipembe na nḓila ya u hu fhungudza.

Mulayo wa nyito: mbudziso iṅwe na iṅwe ya masipala i fanela u vha na muṋe, ḓuvha ḽa u fhedza, phindulo ya design na zwiṅwalwa zwa mvelelo kha bindu. Arali tshithihi tshazwo tshi tshi shayea, ni khou hwala khombo ya mbekanyamushumo yo dzumbamaho.

Tsumbo ya nyito ya Afrika Tshipembe: u bva kha u rumela ho imaho u ya kha pulane yo tendelwaho

Humbulani mveledziso ya mixed-use ya vhuimo ha vhukati ine tshigwada tsha sedza u thoma u fhaṱa nga Q3. Mushumo wa u thoma wa muhumbulo wo vha u tshi vhonala u tshi konadzea, fhedzi u rumela ha tshiofisi ho sumbedza zwikhala:

Nzudzanyo ya parking yo vha i sa tendelani na nḓila ine pulane ya masipala ya u dzudzanya ya pfesesiwa ngayo.
Pulane dza u shavha mulilo na egress dzo vha dzi sa tshimbilelani kha phakheiji dza vhalweledzi.
Zwidodombedzwa zwa stormwater zwo vha zwi tshi ṱoḓa u vhonadzwa ha engineering ho engedzeaho.
Mikano ya title deed yo wanala nga u lenga, ya kombetshedza u sedzulusa ha mulayo.

Mubveledzi o mbo ḓi thoma hafhu ndaulo a tshi shumisa sprint ya u tendelwa yo dzudzanywaho:

O tshimbidza workshop ya maḓuvha mavhili ya u tshimbilelanya thekhinikhala na u dzudzanya kha mishumo yoṱhe.
O ṋea rejisiṱara nthihi ya pulane ya tshiko tsha ngoho i re na u tiwa ha revisions.
O khetha mudzudzanyi wa u tevhedza a re na vhuḓifhinduleli ha phindulo dzoṱhe dza masipala.
O engedza mivhigo ya vhege ya khombo ya u tendelwa kha ndaulo ya phurodzheki ya vhalanguli vha nṱha.
O dovha a ita ndavhelelo dza masheleni u katela tshelede ya tshiṱhavhelo ya u tendelwa na u dzudzanya ha zwiimo.

Mvelelo: mutevhe wa u rumela u tevhelaho wo vha wo kuna zwihulu, mbudziso dzo vha dzi si nnzhi, nahone tsheo dza u renga dzo tevhelaho dzo dzhiwa nga mafhungo o tendelwaho nḓila ya u humbulela.

Ngudo ya ndeme ndi ya nyito, hu si ya thyeori. U bvelela ha u tendelwa hu ḓitika nga ndaulo dzo ṱanganywaho vhukati ha design, u tevhedza, dzikonteraka na masheleni. Arali tshigwada tsha phurodzheki yaṋu tshi tshi kha ḓi fara u tendelwa sa mushumo wa ndaulo u re woṱhe, u khwaṱhela ha shedulu hu ḓo dzula hu si ha khwaṱhaho.

Tshiṅwe tshithu tsha nyito ndi u lugela ndingo. Musi u tendelwa ho no ṋewa, zwigwada zwa fhethu ha mushumo zwi kha ḓi ṱoḓa ndaulo ya maṅwalo yo dzudzanyeaho u tikedza ndingo na u iledza zwiwanwa zwa u sa tevhedza zwine zwa vusa u dovholola mushumo. Vhulungani pulane dzo ṱambiwaho, ndaela dza endzhinia na direkhodo dza tshanduko dzi tshi swikelelea fhethu ha mushumo u bva nga ḓuvha ḽa u thoma. U tendelwa ndi gethe, fhedzi vhuṱanzi ha u tevhedza vhu bvelaho phanḓa ndi hone vhu itaho uri phurodzheki i dzule i tshi tshimbila hu si na u imiswa.

Ndi nnyi a fanelaho u shumisa maitele aya na lini

Tshivhumbeo itshi tsha ndaulo tshi a tea nga maanḓa kha:

Vhafhati vha nnḓu vhane vha langula nnḓu dzo itelwaho vhaṋe, clusters, kana phurodzheki dza townhouse hune u pfesesa ha masipala na khwaḽithi ya u rumela zwa nga kwama maḓuvha a u ṋetshedza nga u ṱavhanya.
Vhakonteraka vha bindu vhane vha dzudzanya vhalweledzi vhanzhi na mishumo ya konteraka kha mushumo wa ofisi, mavhengele, indasiṱiri, kana mixed-use.
Vhabveledzi vha ndaka vhane vha hwala ndeme dza masheleni kha zwipiḓa zwa feasibility, u tendelwa na u ita.
Vhalanguli vha phurodzheki na vhalanguli vha dzikonteraka vhane vha ṱoḓa tshiitisi tsha u lenga tsho ṅwalwaho na ndaulo ya mbekanyamushumo i vhonalaho.

Zwi shumiseni u bva kha feasibility na concept design, hu si fhedzi musi pulane dza u fhedza dzo lugela. Arali na tshimbilelanya pfanelo dza u dzudzanya, u tevhedza ha thekhinikhala na ndaulo ya u rumela nga u ṱavhanya, khombo yaṋu ya u dovholola mushumo i a fhungudzea nga murahu.

Shumisani mutevhe uyu mupfufhi wa u sedza wa mushumo sa mutheo waṋu wa u thoma:

Mbudziso ya ndaulo	Ee/Hai
Naa pfanelo dza zoning na ṱhoḓea dza departure zwo khwaṱhisedzwa nga u ṅwala?
Naa hu na rejisiṱara nthihi ya pulane yo tendelwaho i re na ndaela ya revisions?
Naa u rumela ha architect, endzhinia na specialist zwo dzudzanywa nga thekhinikhala?
Naa mbudziso iṅwe na iṅwe ya masipala i na muṋe o bulwaho nga dzina na ḓuvha ḽa u fhedza?
Naa u lenga ha u tendelwa ho vhalelwa kha zwiimo zwa mbekanyamushumo na u elela ha tshelede?
Naa tsheo dza u thoma u fhaṱa dzo ṱumanywa na tshiimo tsha maṅwalo o tendelwaho fhedzi?

Arali ni tshi ṱoḓa mbonalo ya ndeme yo khwaṱhaho ngeno u tendelwa hu tshi khou lindelwa, ṱanganyani maitele aya na ndavhelelo yo dzudzanyeaho na u dzudzanya ha mbadelo: vhulanguli ha u elela ha tshelede kha u fhaṱa Afrika Tshipembe.

Fhaṱani u khwaṱhela kha maitele a u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa Afrika Tshipembe ane zwigwada zwa a tshimbidza

Maitele a u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa Afrika Tshipembe ane zwigwada zwa ḓitika ngao a fanela u bveledza u khwaṱhela, hu si u lenga hu dovhololwaho. Musi ndaulo dza u tevhedza dzo ṱanganywa na u dzudzanya design, ndaulo ya konteraka na u dzudzanya masheleni, ni tsireledza maḓuvha a u thoma, ni fhungudza u dovholola mushumo hu nga thivhelwaho, nahone ni dzhia tsheo dza khwine ni fhasi ha tsindzhe.

Arali ni tshi ṱoḓa sisiṱeme nthihi ya u langula maitele a u tevhedza, ndaulo dza phurodzheki na u ṋetshedza u fhaṱa u bva kha feasibility u ya kha u ṋetshedza, vhonani nḓila ine Wakha ya thusa ngayo zwigwada zwa Afrika Tshipembe u shuma na u lenga hu si hunzhi ho kwamanaho na u tendelwa.

Mbudziso dzi Vhudziswaho Kanzhi

U tendelwa ha pulane dza u fhaṱa Afrika Tshipembe ndi mini?

U tendelwa ha pulane dza u fhaṱa ndi thendelo yo ṅwalwaho ya masipala ya u fhaṱa, i ṋewaho fhasi ha National Building Regulations and Building Standards Act 103 ya 1977. Mulanguli wa ndaulo ya u fhaṱa u sedza pulane dzaṋu u ya nga National Building Regulations, SANS 10400 na zoning scheme ya hayani. Section 4 ya Mulayo i ri a ni nga thomi mushumo wa u fhaṱa hu si na u tendelwa uhu ha phanḓa.

U tendelwa ha pulane dza u fhaṱa hu dzhia tshifhinga tshingafhani Afrika Tshipembe?

Section 7 ya Act 103 ya 1977 i ṋea masipala maḓuvha a 30 a u dzhia tsheo nga ha pulane dza zwifhaṱo zwi re fhasi ha 500 m², na maḓuvha a 60 kha zwa 500 m² kana u fhira, nga murahu ha musi o wana khumbelo yo fhelelaho. Nga nyito, mbudziso na u rumela hafhu kanzhi zwi engedza vhege kana miṅwedzi, ngauralo vheani tshifhinga tshi re tshone kha mbekanyamushumo yaṋu.

Ndi maṅwalo afhio a ṱoḓeaho u itela u tendelwa ha pulane dza u fhaṱa?

Masipala manzhi a humbela fomo ya khumbelo, vhuṱanzi ha u vha muṋe vhu ngaho title deed, power of attorney ya muṋe hune agent a ita khumbelo, pulane dza fhethu na dza tshifhaṱo, fomo dza u khethwa ha endzhinia, na vhuṱanzi ha mbadelo. Phurodzheki dziṅwe dzi dovha dza ṱoḓa mivhigo ya mulilo, ya energy kana ya heritage. Sedzani mutevhe wa u sedza wa masipala waṋu phanḓa ha u rumela.

Ndi nga thoma u fhaṱa phanḓa ha musi pulane dzanga dzi tshi tendelwa?

Hai. Section 4 ya National Building Regulations and Building Standards Act i thivhela u fhaṱa tshifhaṱo hu si na u tendelwa ha phanḓa ha masipala, nga nnḓa ha mishumo miṅwe miṱuku ya u fhaṱa. U fhaṱa hu si na u tendelwa zwi nga ita faini, ndaela ya u ima na ndaela ya u kwasha. Zwi nga dovha zwa vusa thaidzo musi ni tshi rengisa kana u inshura ndaka.

U tendelwa ha pulane dza u fhaṱa hu badela vhugai?

Masipala muṅwe na muṅwe u vhea mitengo yawe, kanzhi yo thewaho kha vhupo ha fuloro ya tshifhaṱo na lushaka lwa mushumo. Mbadelo dzi a shanduka ṅwaha muṅwe na muṅwe wa masheleni, ngauralo shumisani mutevhe wa mitengo wa zwino kha webusaithi ya masipala waṋu. Dovhani na dzudzanya budzheto ya mbadelo dza vhoratshiṱalula, vhu ngaho architect, endzhinia na town planner, dzine kanzhi dza vha nṱha u fhira mbadelo ya masipala.

Zwiṅwalwa zwi elanaho: