Lenane la Nehelano ya Projeke ya Kaho bakeng sa SA

Nehelano e fokolang e o jella habedi: hang diqabang le moreki, mme hape ho retention e dulang e sa lefuwa ka dikgwedi.

Tataiso ena e fa bahahi ba Afrika Borwa lenane le sebetsang la nehelano (handover). E akaretsa practical completion, ditokomane le ditifikeiti tseo o tlamehang ho di nehelana, taolo ya snag list, ho lokollwa ha retention le ho rarollwa ha final account tlasa dikonteraka tsa JBCC, NEC le GCC.

Practical completion ke eng?

Practical completion ke mohato oo mesebetsi e phethehileng haholo mme e ka sebediswa bakeng sa morero wa yona, leha diphoso tse nyane di ntse di le teng. Tlasa JBCC Principal Building Agreement, principal agent o e netefatsa. Hangata e qala defects liability period, e emisa dikotlo tsa tieho mme e fetisetsa kotsi ya mesebetsi ho mohiri.

Practical completion ha e bolele hore mesebetsi e phethehile ntle le phoso. Diphoso tse nyane tse sa thibeleng moreki ho sebedisa moaho di tlwaelehile. Di ya snag list mme di lokiswa nakong ya defects liability period.

Mesebetsi e ntse e tlameha ho bolokeha. Ditshebeletso di tlameha ho hokahanngwa, phihlello e tlameha ho bolokeha, mme ditifikeiti tsa molao tse hlokahalang bakeng sa ho dula di tlameha ho lokiswa.

Seo practical completion e se qalang se itshetlehile ka contract data ya hao. Dikonterakeng tse ngata tsa kaho e:

qala defects liability period
fedisa boikarabelo ba dikotlo tsa tieho
fetisetsa thepa le kotsi ya mesebetsi ho mohiri
lokolla karolo ya retention, haeba konteraka e bolela jwalo

NEC4 e sebedisa lentswe “Completion” mme GCC 2015 e sebedisa Certificate of Completion. Mohopolo o a tshwana, empa dipehelo di a fapana. Bona mefuta ya dikonteraka tsa kaho Afrika Borwa bakeng sa dintlha.

Phapang pakeng tsa practical completion le final completion ke efe?

Practical completion ke ha moaho o ka sebediswa; final completion ke ha phoso e nngwe le e nngwe e thathamisitsweng e lokisitswe qetellong ya defects liability period. Final completion hangata e lokolla retention e setseng mme e bula tsela ya final account le tefo ya ho qetela. Tlasa JBCC, principal agent o netefatsa mekgahlelo ka bobedi.

	Practical completion	Final completion
Neng	Mesebetsi e phethehile haholo mme e a sebedisega.	Defects liability period e fedile mme diphoso tsohle tse thathamisitsweng di lokisitswe.
Ke mang ya netefatsang (JBCC)	Principal agent	Principal agent
Diphoso	Diphoso tse nyane di ka sala snag list.	Diphoso tsohle tse thathamisitsweng di tlameha ho lokiswa.
Retention	Karolo e ka lokollwa, ho ya ka contract data.	E setseng hangata e a lokollwa.
Tjhelete	Dikotlo tsa tieho di a emiswa.	Final account le tefo ya ho qetela di a latela.

Boikarabelo ba hao ha bo fele kamehla ha final completion. Diphoso tse patehileng (latent) le waranti ya NHBRC matlong a matjha di ka sebetsa nako e telele. Bona defects liability period ya kaho Afrika Borwa.

Tshebetso ya nehelano ya kaho mohato ka mohato

Nehelano ya Afrika Borwa e latela mehato e leshome, ho tloha tlhahlobong ya practical completion ho isa setifikeiting sa tefo sa ho qetela, mme hangata e nka dikgwedi tse tharo ho isa ho tse tsheletseng diprojekeng tsa kaho. Tshebetso e nepahetseng le dinako tsa ditsebiso di tswa konterakeng ya hao ya JBCC, NEC kapa GCC. Tatellano e ka tlase ke mokgwa o tlwaelehileng mosebetsing wa kaho.

Ho itlhahloba (self-snag). Kontraka e hlahloba mosebetsi wa yona mme e lokisa dintho tse bonahalang.
Tlhahlobo ya practical completion. Kontraka, moreki le principal agent ba tsamaya mesebetsing.
Snag list. Principal agent o fana ka lenane la diphoso le dintho tse sa phethwang.
Setifikeiti sa practical completion. Se fanwa ha mesebetsi e phethehile haholo.
Nehelano. Dinotlolo, dikarete tsa phihlello, ditokomane le thupelo di ya ho moreki.
Defects liability period. Kontraka e lokisa diphoso tse thathamisitsweng le tse tlalehilweng botjha.
Tlhahlobo ya ho qetela. E etswa haufi le qetello ya defects liability period.
Setifikeiti sa final completion. Se fanwa ha diphoso tsohle tse thathamisitsweng di lokisitswe.
Final account. Di-variation, dikleime le diphetoho di a dumellanwa.
Setifikeiti sa tefo sa ho qetela. Tjhelete e setseng le retention di a lefuwa.

Nako ho tloha practical completion ho isa final completion e itshetlehile ka nako ya konteraka le hore na diphoso di kwalwa kapele hakae. Bakeng sa mehato pele kaho e qala, bona lenane la ho nehelana sebaka ho kontraka.

Lenane la nehelano: ditokomane le ditifikeiti

Ditokomane tsa nehelano di arolwa ka dihlopha tse hlano: direkoto tsa konteraka, ditifikeiti tsa compliance, ditshwantsho tsa as-built, di-manual tsa tshebetso le tlhokomelo, le direkoto tsa ditjhelete. Ho haella ha setifikeiti le se le seng sa compliance ho ka diehisa ho dula. Haha pakete nakong ya kaho, eseng bekeng ya ho qetela. Fetola lenane le ka tlase ho ya ka konteraka le projeke ya hao.

Sehlopha	Seo o lokelang ho se kenyeletsa	Dintlha
Direkoto tsa konteraka	Konteraka e saennweng le diphetoho, meralo e amohetsweng le di-revision, di-specification, di-variation order, ditaelo tsa sebaka, metsotso ya dikopano.	Boloka di-variation di saennwe mme di lekantswe boleng.
Ditifikeiti tsa compliance	Setifikeiti sa masepala sa ho dula (occupation certificate), setifikeiti sa compliance sa motlakase (CoC), setifikeiti sa diphaephe moo masepala o se hlokang, CoC ya gas moo gas e kentsweng, setifikeiti sa terata ya motlakase moo e kentsweng, ditifikeiti tsa ho phethela tsa enjinere.	Setifikeiti sa ho dula se fanwa ke masepala tlasa National Building Regulations and Building Standards Act 103 of 1977.
NHBRC (matlo a matjha)	Setifikeiti sa enrolment le direkoto tsa ditlhahlobo.	Bona mekgahlelo ya ditlhahlobo tsa NHBRC.
Ditshwantsho tsa as-built	As-built tsa meralo ya moaho, sebopeho, ditshebeletso le survey.	Di bontsha se hahilweng ka nnete.
Di-manual tsa O&M le diwaranti	Di-manual tsa disebediswa, manane a tlhokomelo, diwaranti tsa dihlahiswa (marulelo, waterproofing, difenstere, disebediswa), dikarolo tsa sebaka le dintlha tsa bafepedi.	Nehelana ka pampiri le ka sebopeho sa dijithale.
Direkoto tsa ditjhelete	Ditifikeiti tsa tefo, statement ya retention, kakaretso ya di-variation, direkoto tsa dikleime, final account ya moralo.	E tshehetsa final account e potlakileng.

Kopa moreki ho saena rejistara ya ditokomane e thathamisang ntho e nngwe le e nngwe e nehelanweng. Ke bopaki ba hao haeba hamorao ho thwe tokomane e haella.

Lenane la nehelano: mesebetsi ya sebaka ka letsatsi leo

Ka letsatsi la nehelano, kontraka e tsamaya sebakeng le moreki, e nehelana ka dinotlolo le dikhoutu, e bontsha kamoo disebediswa di sebetsang le ho fumana netefatso e saennweng. Mesebetsi ena e bonolo, empa ho e tlola ho baka boholo ba diqabang tsa “ha re a ka ra e fumana” hamorao. Sebedisa tafole e ka tlase e le lenane la hao la letsatsi leo.

Mosebetsi	E phethehile ha
Ho tsamaya ha ho qetela	Moreki le principal agent ba tsamaile sebakeng se seng le se seng le wena.
Dinotlolo, dikarete tsa phihlello, dikhoutu tsa alamo le heke	Di thathamisitswe rejistareng ya dinotlolo mme di saenetswe.
Pontsho ya disebediswa	Di-geyser, dipompo, diheke, dialamo, motlakase wa backup le di-lift di bontshitswe di sebetsa.
Ditshebeletso	Dimitara tsa metsi le motlakase di badilwe, diakhaonto di fetisitswe moo ho dumellanweng.
Thupelo	Basebetsi ba moreki ba rupelletswe disistimi tse e hlokang.
Pakete ya ditokomane	E fihlisitswe hammoho le rejistara ya ditokomane e saennweng.
Snag list	Lenane le dumellanweng le fanwe, ka dinomoro tsa dintho le matsatsi a sepheo.

Taolo ya snag list nakong ya nehelano

Snag list e sebetsa ha ntho e nngwe le e nngwe e na le ID e le nngwe, sebaka se le seng, mosebetsi o le mong o ikarabellang, letsatsi la sepheo le bopaki ba setshwantsho ba tokiso. Beha dintho maemong e le tse tebileng, tse kgolo kapa tse nyane. Dintho tse tebileng tse etsang hore moaho o se bolokehe kapa o se sebedisehe di tlameha ho lokiswa pele ho practical completion. Dintho tse nyane di fetela ho defects liability period.

Mokgwa o motle:

Hlahloba sebaka se seng le se seng mme o se ke wa potlakisa ho tsamaya.
Hlalosa snag ka nngwe ka ho hlaka, le sebaka sa yona.
Nka setshwantsho sa snag ka nngwe pele le kamora tokiso.
Dumellana ka lenane le moreki le principal agent.
Arola “e lokiseditswe tlhahlobo” le “e kwetswe”, e le hore ho kwalwa ho dule ho hlahlojwa.

Dayari ya sebaka ke moo boholo ba bopaki bona bo phelang teng. Ho Wakha, dayari ya sebaka e ngola ditshwantsho tse nang le matsatsi, boemo ba lehodimo le basebetsi ho mobile, mme ditokomane le ditshwantsho tsa moralo di projekeng e tshwanang, ka hoo pakete ya nehelano e ahwa ha mosebetsi o ntse o tswela pele.

Bakeng sa foromo e seng e lokile, sebedisa template ya snag list bakeng sa kaho.

Retention e lokollwa neng kamora nehelano?

Retention hangata e lokollwa ka dikarolo tse pedi: karolo ha practical completion le e setseng ha final completion, ka karohano le diperesente tse behilweng contract data. Dikonteraka tse ngata tsa kaho tsa JBCC di lokolla halofo ha practical completion. Kamehla hlahloba konteraka ya hao, hobane ditjhelete le dintho tse di qalang di fapana pakeng tsa diforomo le diprojeke.

Mohato	Se etsahalang hangata	Seo o se hlokang
Practical completion	Karolo ya retention e a lokollwa, haeba konteraka e dumella.	Setifikeiti sa practical completion.
Final completion	E setseng e a lokollwa.	Setifikeiti sa final completion le lenane la diphoso le kwetsweng.
Final account	Setifikeiti sa tefo sa ho qetela se a fanwa.	Di-variation, dikleime le diphetoho tse dumellanweng.

Retention hangata ke phaello ya kontraka mosebetsing. Ho kwala diphoso butle ho e diehisa. Bakeng sa lehlakore la tefo, bala tataiso ya setifikeiti sa tefo sa JBCC.

O ntse o emetse retention ka dikgwedi kamora nehelano? Wakha e hokahanya ditifikeiti le retention tsa di-subcontractor, ditefo tsa tswelopele le cash flow command centre ya hao le projeke ka nngwe, software e le nngwe e hahetsweng bahahi ba Afrika Borwa: bona demo ya sehlahiswa.

Diqabang tse tlwaelehileng tsa nehelano le kamoo o ka di qobang

Boholo ba diqabang tsa nehelano bo mabapi le dintho tse nne: hore na practical completion e fihletswe, se balwang e le snag, nako eo retention e lefuwang ka yona le hore na final account e lokela ho ba eng. E nngwe le e nngwe ho bonolo ho e qoba ka direkoto tse ntle ho feta ho e hapa hamorao. Tafole e ka tlase e bontsha thibelo le mohato wa pele o tlwaelehileng haeba qabang e qala.

Qabang	Kamoo o ka e thibelang	Mohato wa pele haeba e etsahala
Practical completion e hannwe	Lokisa dintho tse tebileng pele. Ngola ho phethela ka ditshwantsho le dintlha tsa tlhahlobo.	Hlahloba tlhaloso ya konteraka ya practical completion mme o kope principal agent ho etsa qeto.
Se balwang e le snag	Sebedisa maemo a sa itshetlehang ho maikutlo: specification, ditshwantsho, National Building Regulations.	Supa specification mme o botse principal agent kapa mohlahlobi ya ikemetseng.
Retention e tshwerwe	Kwala ntho e nngwe le e nngwe ka bopaki pele o kopa ho lokollwa.	Romela bopaki mme o supe pehelo ya retention konterakeng.
Final account	Etsa hore di-variation di saennwe mme di lekanyetswe ha o ntse o tswela pele.	Latela tshebetso ya dikleime ya konteraka, ka direkoto tsa quantity surveyor.

Haeba dipuisano di hloleha, latela pehelo ya tharollo ya diqabang konterakeng ya hao. Fumana keletso ya molao pele o phahamisa taba.

Hobaneng di-spreadsheet le pampiri di hloleha nehelanong

Di-spreadsheet le pampiri di hloleha nehelanong hobane snag list, ditifikeiti le lenane la retention di dibakeng tse fapaneng, ka hoo ha ho motho ya ka pakang se nehelanweng le neng. Ditokomane di a lahleha, matsatsi a ho qetela a a feta mme diqabang di a hola. Tjeho e hlaha e le dikgwedi tsa retention e sa lefuwang.

Mathata a tlwaelehileng:

Diphetolelo tse mmalwa tsa snag list di a potoloha.
Ditifikeiti di bolokilwe diakhaontong tsa email tsa botho.
Ditshwantsho di fonong ya motho a le mong.
Ha ho kgokahano pakeng tsa diphoso tse bulehileng le lenane la retention.

Tharollo ke rekoto e le nngwe ka projeke e tshwarang snag list, ditokomane le tjhelete, mme dihlopha tsa sebaka le tsa ofisi di e ntjhafatsa hammoho.

Qetello

Nehelano e hlwekileng e rerwa ho tloha bekeng ya pele ya kaho, eseng ya ho qetela. Bokella ditifikeiti ha mosebetsi ka mong o fela, boloka snag list e le nngwe e nang le bopaki, etsa hore moreki a saenele seo o se nehelanang, mme o hlahlobe contract data ya hao bakeng sa retention le dinako tsa diphoso. Ke kamoo o fihlelang final completion le ho lefuwa ka botlalo.

Dipotso tse Botswang Hangata

Nehelano ya projeke ya kaho ke eng?

Ke phetisetso e semmuso ya mesebetsi e phethilweng ho tloha ho kontraka ho ya ho moreki. E kenyelletsa tlhahlobo ya practical completion, snag list, nehelano ya dinotlolo, ditokomane le ditifikeiti, thupelo ka disebediswa, le qalo ya defects liability period. Afrika Borwa, mehato le ditsebiso di tswa konterakeng ya JBCC, NEC kapa GCC.

Defects liability period e telele hakae?

E behilwe contract data. Dikonteraka tse ngata tsa kaho tsa JBCC di sebedisa hoo e ka bang matsatsi a khalendara a 90 ho tloha practical completion. NEC e sebedisa defects date, mme dikonteraka tsa civil tsa GCC hangata di sebetsa dikgwedi tse 12. Matlong a matjha, waranti ya NHBRC e eketsa mesebetsi e telele ya molao, jwalo ka dilemo tse hlano bakeng sa diphoso tse kgolo tsa sebopeho.

Ho hlokahala ditokomane dife bakeng sa nehelano?

Ditokomane tse tlwaelehileng di kenyelletsa setifikeiti sa masepala sa ho dula, setifikeiti sa compliance sa motlakase, ditifikeiti tsa diphaephe le gas moo di hlokahalang, direkoto tsa enrolment ya NHBRC bakeng sa matlo a matjha, ditshwantsho tsa as-built, di-manual tsa tshebetso le tlhokomelo, diwaranti, ditifikeiti tsa tefo le statement ya retention. Lenane le nepahetseng le itshetlehile ka projeke, masepala le konteraka ya hao.

Retention e lokollwa neng?

Hangata ka dikarolo tse pedi. Karolo e lokollwa ha practical completion mme e setseng ha final completion, kamora hore diphoso tsohle tse thathamisitsweng di lokiswe. Dikonteraka tse ngata tsa JBCC di lokolla halofo ha practical completion. Diperesente le dintho tse di qalang di contract data ya hao, ka hoo di hlahlobe pele o rera cash flow ya hao.

Ho etsahala eng haeba ho na le diqabang nakong ya nehelano?

Latela pehelo ya tharollo ya diqabang konterakeng ya hao. Mohato wa pele hangata ke ho kopa principal agent kapa enjinere ho etsa qeto, bopaki ba hao bo hoketswe. Haeba seo se hloleha, konteraka e ka fana ka adjudication, arbitration kapa lekgotla. Boloka direkoto tse nang le matsatsi tsa tlhahlobo e nngwe le e nngwe, tsebiso le puisano ho tloha qalong.

Dihlooho tse Amanang: