Mutevhe wa U Ṋetshedza Phurodzheki ya U Fhaṱa SA

U ṋetshedza hu si havhuḓi hu ni xedza lwa vhuvhili: luthihi kha khani na mukhasiṱama, na hafhu kha retention ine ya dzula i songo badelwa lwa miṅwedzi.

Nyendedzi iyi i ṋea vhafhati vha Afrika Tshipembe mutevhe wa u sedza wa u ṋetshedza wa nyito. I katela practical completion, maṅwalo na zwitifiketi zwine na fanela u zwi ṋetshedza, ndaulo ya snag list, u bviswa ha retention na u tandulula final account fhasi ha dzikonteraka dza JBCC, NEC na GCC.

Practical completion ndi mini?

Practical completion ndi tshipiḓa tshine mishumo yo fhela nga vhunzhi nahone i nga shumiswa u ya nga ndivho yayo, naho vhukhakhi vhuṱuku vhu tshi kha ḓi vha hone. Fhasi ha JBCC Principal Building Agreement, principal agent u i khwaṱhisedza. Kanzhi i thoma defects liability period, i imisa ndaṱiso dza u lenga nahone i pfukisela khombo ya mishumo kha mushumisi.

Practical completion a i ambi uri mishumo yo fhelela. Vhukhakhi vhuṱuku vhu sa thivheli mukhasiṱama u shumisa tshifhaṱo ndi zwa misi yoṱhe. Vhu ya kha snag list nahone vhu lugiswa nga tshifhinga tsha defects liability period.

Mishumo i kha ḓi fanela u tsireledzea. Tshumelo dzi fanela u ṱumanywa, u dzhena hu fanela u tsireledzea, nahone zwitifiketi zwa mulayo zwi ṱoḓeaho u itela u dzhena zwi fanela u vha zwo lugela.

Zwine practical completion ya zwi vusa zwi ḓitika nga contract data yaṋu. Kha dzikonteraka nnzhi dza u fhaṱa i:

thoma defects liability period
fhelisa vhuḓifhinduleli ha ndaṱiso dza u lenga
pfukisela u fara na khombo ya mishumo kha mushumisi
bvisa tshipiḓa tsha retention, arali konteraka i tshi zwi amba

NEC4 i shumisa ipfi “Completion” nahone GCC 2015 i shumisa Certificate of Completion. Muhumbulo u a fana, fhedzi milayo i a fhambana. Sedzani tshaka dza dzikonteraka dza u fhaṱa Afrika Tshipembe u itela zwidodombedzwa.

Phambano vhukati ha practical completion na final completion ndi ifhio?

Practical completion ndi musi tshifhaṱo tshi tshi nga shumiswa; final completion ndi musi vhukhakhi vhuṅwe na vhuṅwe ho ṅwalwaho ho lugiswa magumoni a defects liability period. Final completion kanzhi i bvisa retention yo salaho nahone i vula nḓila ya final account na mbadelo ya u fhedza. Fhasi ha JBCC, principal agent u khwaṱhisedza zwipiḓa zwoṱhe zwivhili.

	Practical completion	Final completion
Lini	Mishumo yo fhela nga vhunzhi nahone i a shumisea.	Defects liability period yo fhela nahone vhukhakhi hoṱhe ho ṅwalwaho ho lugiswa.
Ndi nnyi a khwaṱhisedzaho (JBCC)	Principal agent	Principal agent
Vhukhakhi	Vhukhakhi vhuṱuku vhu nga sala kha snag list.	Vhukhakhi hoṱhe ho ṅwalwaho vhu fanela u lugiswa.
Retention	Tshipiḓa tshi nga bviswa, u ya nga contract data.	Yo salaho kanzhi i a bviswa.
Tshelede	Ndaṱiso dza u lenga dzi a ima.	Final account na mbadelo ya u fhedza zwi a tevhela.

Vhuḓifhinduleli haṋu a vhu fheli misi yoṱhe kha final completion. Vhukhakhi ho dzumbamaho (latent) na warranty ya NHBRC kha nnḓu ntswa zwi nga shuma lwa tshifhinga tshilapfu. Sedzani defects liability period kha u fhaṱa Afrika Tshipembe.

Maitele a u ṋetshedza phurodzheki ya u fhaṱa nga khwiṋo nga khwiṋo

U ṋetshedza ha Afrika Tshipembe hu tevhela khwiṋo dza fumi, u bva kha ndingo ya practical completion u ya kha tshitifiketi tsha mbadelo ya u fhedza, nahone kanzhi hu dzhia miṅwedzi miraru u ya kha rathi kha phurodzheki dza u fhaṱa. Maitele o teaho na zwifhinga zwa ndivhadzo zwi bva kha konteraka yaṋu ya JBCC, NEC kana GCC. Mutevhe u re fhasi ndi nḓila ya misi yoṱhe kha mushumo wa u fhaṱa.

U ḓisedza snags. Mukonteraka u linga mushumo wawe nahone u lugisa zwithu zwi vhonalaho.
Ndingo ya practical completion. Mukonteraka, mukhasiṱama na principal agent vha tshimbila kha mishumo.
Snag list. Principal agent u ṋea mutevhe wa vhukhakhi na zwithu zwi songo fhelaho.
Tshitifiketi tsha practical completion. Tshi ṋewa musi mishumo yo fhela nga vhunzhi.
U ṋetshedza. Khii, kharaṱa dza u dzhena, maṅwalo na vhugudisi zwi ya kha mukhasiṱama.
Defects liability period. Mukonteraka u lugisa vhukhakhi ho ṅwalwaho na ho vhigwaho huswa.
Ndingo ya u fhedza. Yo itwa tsini na magumo a defects liability period.
Tshitifiketi tsha final completion. Tshi ṋewa musi vhukhakhi hoṱhe ho ṅwalwaho ho lugiswa.
Final account. Tshanduko, mbilo na u dzudzanya zwi a tendelanwa.
Tshitifiketi tsha mbadelo ya u fhedza. Tshelede yo salaho na retention zwi a badelwa.

Tshifhinga u bva kha practical completion u ya kha final completion tshi ḓitika nga tshifhinga tsha konteraka na nḓila ine vhukhakhi ha valwa ngayo nga u ṱavhanya. U itela khwiṋo dza phanḓa ha musi u fhaṱa hu tshi thoma, sedzani mutevhe wa u sedza wa u ṋetshedza fhethu kha mukonteraka.

Mutevhe wa u sedza wa u ṋetshedza: maṅwalo na zwitifiketi

Maṅwalo a u ṋetshedza a wela kha zwigwada zwiṱanu: direkhodo dza konteraka, zwitifiketi zwa u tevhedza, as-built drawings, operation and maintenance manuals, na direkhodo dza masheleni. U shaya na tshitifiketi tshithihi tsha u tevhedza zwi nga lengisa u dzhena. Fhaṱani phakheiji nga tshifhinga tsha u fhaṱa, hu si kha vhege ya u fhedza. Shandukisani mutevhe u re fhasi u tshimbilelana na konteraka na phurodzheki yaṋu.

Tshigwada	Zwine na fanela u zwi katela	Zwiṅwalwa
Direkhodo dza konteraka	Konteraka yo sainiwaho na tshanduko, pulane dzo tendelwaho na revisions, specifications, variation orders, ndaela dza fhethu ha mushumo, minitsi dza miṱangano.	Vhulungani tshanduko dzo sainiwaho nahone dzo ṱolwaho.
Zwitifiketi zwa u tevhedza	Tshitifiketi tsha masipala tsha u dzhena, electrical certificate of compliance (CoC), tshitifiketi tsha plumbing hune masipala a tshi ṱoḓa, gas CoC hune gese ya vhewa, tshitifiketi tsha electric fence hune ya vhewa, zwitifiketi zwa u fhedza zwa endzhinia.	Tshitifiketi tsha u dzhena tshi ṋewa nga masipala fhasi ha National Building Regulations and Building Standards Act 103 ya 1977.
NHBRC (nnḓu ntswa)	Tshitifiketi tsha enrolment na direkhodo dza ndingo.	Sedzani zwipiḓa zwa ndingo dza NHBRC.
As-built drawings	As-builts dza architecture, tshivhumbeo, tshumelo na survey.	Dzi sumbedza zwo fhaṱwaho vhukuma.
O&M manuals na warranty	Manuals dza zwishumiswa, shedulu dza ndondolo, warranty dza zwibveledzwa (tshitenga, waterproofing, mawindo, zwishumiswa), zwipiḓa zwa u shandukisa na vhakwamani vha vharengisi.	Ṋetshedzani zwo gandiswaho na nga ḓidzhithala.
Direkhodo dza masheleni	Zwitifiketi zwa mbadelo, statement ya retention, manweledzo a tshanduko, direkhodo dza mbilo, final account ya u thoma.	Zwi tikedza final account ya u ṱavhanya.

Humbelani mukhasiṱama u saina rejisiṱara ya maṅwalo i bulaho tshithu tshiṅwe na tshiṅwe tsho ṋetshedzwaho. Ndi vhuṱanzi haṋu arali nga murahu ha pfi ḽiṅwalo ḽi a shayea.

Mutevhe wa u sedza wa u ṋetshedza: mishumo ya fhethu nga ḓuvha ḽeneḽo

Nga ḓuvha ḽa u ṋetshedza, mukonteraka u tshimbila fhethu na mukhasiṱama, u ṋetshedza khii na khoudu, u sumbedza nḓila ine zwishumiswa zwa shuma ngayo nahone u wana u ṱanganedza ho sainiwaho. Mishumo iyi i leluwa, fhedzi u i pfuka zwi ita khani nnzhi dza “a ro ngo zwi wana” nga murahu. Shumisani thebulu i re fhasi sa mutevhe waṋu wa u sedza wa ḓuvha ḽeneḽo.

Mushumo	Wo fhela musi
U tshimbila ha u fhedza	Mukhasiṱama na principal agent vho tshimbila fhethu hoṱhe na inwi.
Khii, kharaṱa dza u dzhena, khoudu dza alamu na gethe	Zwo ṅwalwa kha rejisiṱara ya khii nahone zwo sainelwa.
U sumbedza zwishumiswa	Geysers, pumps, gethe, alamu, muḓagasi wa backup na lifts zwo sumbedzwa zwi tshi shuma.
Tshumelo	Mimitha ya maḓi na muḓagasi yo vhalwa, akhaunthu dzo pfukiswa hune zwa tendelanwa.
Vhugudisi	Vhashumi vha mukhasiṱama vho gudiswa kha sisiṱeme dzi zwi ṱoḓaho.
Phakheiji ya maṅwalo	Yo ṋetshedzwa na rejisiṱara ya maṅwalo yo sainiwaho.
Snag list	Mutevhe wo tendelanwaho wo ṋewa, u na nomboro dza zwithu na maḓuvha a u fhedza.

Ndaulo ya snag list nga tshifhinga tsha u ṋetshedza

Snag list i a shuma musi tshithu tshiṅwe na tshiṅwe tshi na ID nthihi, fhethu huthihi, mushumo muthihi u re na vhuḓifhinduleli, ḓuvha ḽa u fhedza na vhuṱanzi ha tshifanyiso ha malugiso. Dzudzanyani zwithu sa zwa khombo khulwane, zwihulwane kana zwiṱuku. Zwithu zwa khombo khulwane zwine zwa ita uri tshifhaṱo tshi si tsireledzee kana tshi si shumisee zwi fanela u lugiswa phanḓa ha practical completion. Zwithu zwiṱuku zwi ya kha defects liability period.

Nḓila yavhuḓi:

Lingani fhethu hoṱhe nahone ni songo ṱavhanyedza u tshimbila.
Ṱalutshedzani snag iṅwe na iṅwe zwo vhonala, na fhethu hayo.
Dzhiani tshifanyiso tsha snag iṅwe na iṅwe phanḓa na nga murahu ha malugiso.
Tendelanani mutevhe na mukhasiṱama na principal agent.
Khethekanyani “zwo lugela ndingo” na “zwo valwa”, uri u vala hu dzule hu tshi sedzwa.

Dayari ya fhethu ha mushumo ndi hune vhuṱanzi uvhu vhunzhi ha dzula hone. Kha Wakha, dayari ya fhethu ha mushumo i ṅwala zwifanyiso zwi re na ḓuvha, tshimo na vhashumi kha mobile, nahone maṅwalo na pulane zwi kha phurodzheki i fanaho, ngauralo phakheiji ya u ṋetshedza i a fhaṱea mushumo u tshi khou bvela phanḓa.

U itela fomathe yo lugaho, shumisani template ya snag list ya u fhaṱa.

Retention i bviswa lini nga murahu ha u ṋetshedza?

Retention kanzhi i bviswa nga zwipiḓa zwivhili: tshipiḓa kha practical completion na yo salaho kha final completion, nzudzanyo na phesenthe zwo vhewa kha contract data. Dzikonteraka nnzhi dza u fhaṱa dza JBCC dzi bvisa hafu kha practical completion. Misi yoṱhe sedzani konteraka yaṋu, ngauri tshelede na zwi vusaho zwi a fhambana vhukati ha fomo na phurodzheki.

Tshipiḓa	Zwine kanzhi zwa itea	Zwine na zwi ṱoḓa
Practical completion	Tshipiḓa tsha retention tshi a bviswa, arali konteraka i tshi zwi tendela.	Tshitifiketi tsha practical completion.
Final completion	Yo salaho i a bviswa.	Tshitifiketi tsha final completion na mutevhe wa vhukhakhi wo valwaho.
Final account	Tshitifiketi tsha mbadelo ya u fhedza tshi a ṋewa.	Tshanduko, mbilo na u dzudzanya zwo tendelanwaho.

Retention kanzhi ndi mbuelo ya mukonteraka kha mushumo. U vala vhukhakhi nga u lenga hu i lengisa. U itela tshipiḓa tsha mbadelo, vhalani nyendedzi ya tshitifiketi tsha mbadelo tsha JBCC.

Ni kha ḓi lindela retention lwa miṅwedzi nga murahu ha u ṋetshedza? Wakha i ṱumanya zwitifiketi na retention zwa vhakonteraka vhaṱuku, mbadelo dza mvelaphanḓa na cash flow command centre yaṋu kha phurodzheki iṅwe na iṅwe, kha sofuthiwea nthihi yo fhaṱelwaho vhafhati vha Afrika Tshipembe: vhonani demo ya tshibveledzwa.

Khani dza misi yoṱhe dza u ṋetshedza na nḓila ya u dzi iledza

Khani nnzhi dza u ṋetshedza dzi nga ha zwithu zwiṇa: arali practical completion yo swikelelwa, zwine zwa vhalwa sa snag, musi retention i tshi fanela u badelwa na uri final account i fanela u vha ifhio. Iṅwe na iṅwe i leluwa u iledzwa nga direkhodo dzavhuḓi u fhira u i wina nga murahu. Thebulu i re fhasi i sumbedza u thivhela na khwiṋo ya u thoma ya misi yoṱhe arali khani yo thoma.

Khani	Nḓila ya u i thivhela	Khwiṋo ya u thoma arali yo itea
Practical completion yo hanwa	Lugisani zwithu zwa khombo khulwane u thoma. Ṅwalani u fhedza nga zwifanyiso na zwiṅwalwa zwa ndingo.	Sedzani ṱhaluso ya practical completion kha konteraka nahone ni humbele principal agent u ṱalula.
Zwine zwa vhalwa sa snag	Shumisani zwiimo zwi sa dzhii lurumbu: specification, pulane, National Building Regulations.	Sedzani specification nahone ni humbele principal agent kana mulingi a si na lurumbu.
Retention yo farwaho	Valani tshithu tshiṅwe na tshiṅwe na vhuṱanzi phanḓa ha u humbela u bviswa.	Rumelani vhuṱanzi nahone ni sumbe tshipiḓa tsha retention kha konteraka.
Final account	Itani uri tshanduko dzi sainiwe nahone dzi ṱolwe ni tshi khou ya.	Tevhelani maitele a mbilo a konteraka, na direkhodo dza quantity surveyor.

Arali nyambedzano dza kundelwa, tevhelani tshipiḓa tsha u tandulula khani kha konteraka yaṋu. Dzhiani nyeletshedzo ya mulayo phanḓa ha u gonyisela nṱha.

Ndi ngani spreadsheets na bammbiri zwi tshi kundelwa kha u ṋetshedza

Spreadsheets na bammbiri zwi kundelwa kha u ṋetshedza ngauri snag list, zwitifiketi na shedulu ya retention zwi fhethu ho fhambanaho, ngauralo a hu na ane a nga khwaṱhisedza zwo ṋetshedzwaho na lini. Maṅwalo a a xela, maḓuvha a pfukiswa nahone khani dzi a aluwa. Ndeme i vhonala sa miṅwedzi ya retention i songo badelwaho.

Thaidzo dza misi yoṱhe:

Khandiso nnzhi dza snag list dzi tshi khou tshimbila.
Zwitifiketi zwo vhulungwaho kha akhaunthu dza imeiḽi dza muthu.
Zwifanyiso kha foni ya muthu muthihi.
A hu na u ṱumana vhukati ha vhukhakhi vhu songo valwaho na shedulu ya retention.

Thandululo ndi rekhodo nthihi nga phurodzheki i farelaho snag list, maṅwalo na tshelede, nahone zwigwada zwa fhethu ha mushumo na zwa ofisi zwi i khwinisa khathihi.

Magumo

U ṋetshedza ho kunaho hu dzudzanywa u bva kha vhege ya u thoma ya u fhaṱa, hu si ya u fhedza. Kuvhanganyani zwitifiketi musi mushumo muṅwe na muṅwe u tshi fhela, vhulungani snag list nthihi i re na vhuṱanzi, itani uri mukhasiṱama a sainele zwine na zwi ṋetshedza, nahone ni sedze contract data yaṋu kha zwifhinga zwa retention na vhukhakhi. Ndi nḓila ine na swikelela ngayo final completion na u badelwa zwoṱhe.

Mbudziso dzi Vhudziswaho Kanzhi

U ṋetshedza phurodzheki ya u fhaṱa ndi mini?

Ndi u pfukisa ha tshiofisi ha mishumo yo fhelaho u bva kha mukonteraka u ya kha mukhasiṱama. Hu katela ndingo ya practical completion, snag list, u ṋetshedza khii, maṅwalo na zwitifiketi, vhugudisi kha zwishumiswa, na u thoma ha defects liability period. Afrika Tshipembe, khwiṋo na ndivhadzo zwi bva kha konteraka ya JBCC, NEC kana GCC.

Defects liability period i lapfa hani?

Yo vhewa kha contract data. Dzikonteraka nnzhi dza u fhaṱa dza JBCC dzi shumisa maḓuvha a khalenda a ṱoḓaho u vha 90 u bva kha practical completion. NEC i shumisa defects date, nahone dzikonteraka dza civil dza GCC kanzhi dzi shuma miṅwedzi ya 12. Kha nnḓu ntswa, warranty ya NHBRC i engedza mishumo ya mulayo i lapfaho, i ngaho miṅwaha miṱanu ya vhukhakhi vhuhulwane ha tshivhumbeo.

Ndi maṅwalo afhio a ṱoḓeaho u itela u ṋetshedza?

Maṅwalo a misi yoṱhe a katela tshitifiketi tsha masipala tsha u dzhena, electrical certificate of compliance, zwitifiketi zwa plumbing na gese hune zwa ṱoḓea, direkhodo dza NHBRC enrolment dza nnḓu ntswa, as-built drawings, operation and maintenance manuals, warranty, zwitifiketi zwa mbadelo na statement ya retention. Mutevhe wo teaho u ḓitika nga phurodzheki, masipala na konteraka yaṋu.

Retention i bviswa lini?

Kanzhi nga zwipiḓa zwivhili. Tshipiḓa tshi bviswa kha practical completion na yo salaho kha final completion, nga murahu ha musi vhukhakhi hoṱhe ho ṅwalwaho ho lugiswa. Dzikonteraka nnzhi dza JBCC dzi bvisa hafu kha practical completion. Phesenthe na zwi vusaho zwi kha contract data yaṋu, ngauralo zwi sedzeni phanḓa ha u dzudzanya u elela ha tshelede.

Hu itea mini arali hu na khani nga tshifhinga tsha u ṋetshedza?

Tevhelani tshipiḓa tsha u tandulula khani kha konteraka yaṋu. Khwiṋo ya u thoma kanzhi ndi u humbela principal agent kana engineer u ṱalula, ni tshi rumela na vhuṱanzi haṋu. Arali zwa kundelwa, konteraka i nga ṋea adjudication, arbitration kana khothe. Vhulungani direkhodo dzi re na ḓuvha dza ndingo iṅwe na iṅwe, ndivhadzo na nyambedzano u bva mathomoni.

Zwiṅwalwa zwi elanaho: